Вот так номер

Вот так номер

В январе представительство международной компании RIGroup приобрело два отеля в Куршевеле — Crystal и Alpes Hotel Du Pralohg. это уже не первый опыт инвестирования российскими компаниями и гражданами в гостиничную недвижимость класса люкс за рубежом. рост туристической отрасли в мире не оставляет у потенциальных инвесторов никаких сомнений — вложения в гостиничный бизнес будут обеспечены постоянным притоком туристов. В том числе и из России.

Сибирская шишка

Предприниматель из Екатеринбурга Татьяна Максимова заканчивает строительство отеля в горах Тироля. Гостиница будет небольшой, на 50 номеров, но симпатичной — хозяйка оценивает свои затраты на ее строительство в 10 млн. евро, что несколько превышает местные стандарты вложений в отели категории «четыре с половиной звезды». Построенная на высоте 1100 м, окруженная знаменитыми тирольскими водопадами и кедровыми лесами, она будет отделана этим же кедром, обставлена мебелью из него же и оборудована хорошего уровня СПА-комплексом, в котором отдыхающих будут умащивать натуральной косметикой собственного производства. «Отель называется Zedern Klang (»Звон кедра«), но я имею в виду не местный кедр, а наш, сибирский, который с шишками, — рассказывает Татьяна Максимова. — Моя идея в том, что я сама такой кедр, пересаженный в Альпы. Я ведь всю жизнь прожила в России, а теперь буду жить в Австрии в своем отеле». Для того чтобы наполнить этой ассоциацией проект, из сибирских лесов в Альпы переедет некоторое количество кедров (вывозить большие деревья оказалось невозможно, но часть отделки все же будет выполнена из сибирского кедра), а каждый гость отеля должен будет посадить в Альпах семечко сибирского кедра.

Пять лет назад о гостиничной индустрии Татьяна и не помышляла. У нее был муж Николай, вместе они владели и управляли одним из крупнейших российских металлургических холдингов — «Макси-Групп». Татьяна занимала пост председателя правления входящего в холдинг Свердлсоцбанка. В 2004 году супруги расстались, и Татьяна из бизнеса вышла. «Последнее время я часто бываю в Австрии и Германии. И вот что я заметила: большинство отелей, в которых я останавливаюсь, отличаются очень высоким уровнем сервиса. Но через какое-то время все они сливаются в памяти в единую массу, — рассказывает бывший банкир. — Мне захотелось сделать отель, в котором мне было бы приятно жить самой и который чем-то отличался от других».

На реализацию своей мечты Татьяна средств не жалеет. Купив у банка Raiffeisen старенькую гостиницу в австрийском местечке Хопфгартен, Татьяна не пошла по пути реконструкции, что было бы дешевле, а снесла здание и принялась строить новое. Сейчас уже заканчивают строить последний, четвертый этаж — целиком из дерева. «Я заметила, что здесь принято экономить, — делится наблюдениями Татьяна Максимова. — Аналогичные моему проекты здесь делают как минимум на 20—30% дешевле — за счет более дешевых сортов дерева в отделке (главным образом сосны), не самых продвинутых технологий в СПА и т. д. Но я экономить не хочу, ведь я для себя делаю». Чтобы сохранить класс, управлять отелем Татьяна, возможно, также будет сама. «Конечно, я хотела бы отдать управление сетевым компаниям. Но им это, скорее всего, невыгодно: отель-то небольшой. Поэтому я получила лицензию, на первых порах буду формировать штат сама, а там посмотрим».

Спасение — на водах

Зарубежная экспансия российских граждан в гостиничный бизнес — отчетливо наметившаяся тенденция. Очевидно и то, что они руководствуются соображением: если делать, то по-большому. Планку задал Леонард Блаватник — американский предприниматель, родившийся в СССР: в 2003 году за $215 млн он купил легендарные французские отели Grand-Hotel du Cap-Ferrat на Лазурном берегу и Hotel Vendome в Париже. В пресс-релизах в качестве гостей этих отелей упоминались Уинстон Черчилль, Чарли Чаплин и некоторые члены королевских фамилий.

Начинание поддержал «Интурист», осуществив давно планируемый бросок за границу. В 2005 году советский турмонополист купил один из самых популярных отелей Карловых Вар — Savoy Westend Hotel Luxury Spa & Resort, состоящий из пяти вилл, построенных в стиле модерн, в историческом центре города. Год спустя он приобрел один из лучших отелей на западном побережье Испании — Principe de Luxe в Форте-дей-Марми. В том же 2006 году Роман Абрамович купил легендарный каннский отель Eden Rock более чем за 1 млрд.евро. А годом раньше он приобрел фешенебельный Istanbul Safisa Hotel в Анталье.

В прошлом году отличились Национальная резервная корпорация, принадлежащая депутату Госдумы РФ Александру Лебедеву, и Mirax Group. Корпорация Лебедева приобрела за $14, 5 млн «Шато Гютч» близ Люцерна в Швейцарии, чтобы превратить его в отель класса люкс. В цену покупки входила и канатная дорога, доставляющая посетителей в замок. А корпорация Mirax Group в августе купила за $340 млн турецкий отель Sungate Port Royal, расположенный в 25 км от Антальи, а месяц спустя открыла построенный на берегу камбоджийского острова Ко-Дек-Куль бутик-отель на 12 номеров. Инвестиции в последний проект составили около $30 млн. В Турции делал приобретения также оператор «Тез-тур» (ему принадлежит сеть из четырех отелей Amara World). В 2007-м заявил о начале строительства курортной зоны на побережье Фантьен во Вьетнаме хозяин сети ресторанов Pasta Project Кирилл Неклюдов (объем инвестиций в проект оценивается в $150—200 млн).

Довольно много русских отелей появляется и на курортах Восточной Европы. В Черногории строятся Mirax и «Баркли Групп». Гостинично-жилой рекреационный комплекс между Будвой и Бечичи на 94 тыс. кв. м от Mirax Group включает в себя виллы премиум-класса общей площадью 26 тыс. кв. м, гостиничный комплекс на 30 тыс. кв. м и высотное жилое здание площадью 30 тыс. кв. м.

Российский девелопер корпорация «Баркли» еще в 2004 году купила в Черногории двухзвездный отель за (евро)2, 5 млн, а позже компания Barkli Montenegro начала его реконструкцию — в проект планируется вложить (евро)25 млн, после чего площадь и звездность отеля увеличатся вдвое. Оператором отеля будет серьезный игрок этого рынка испанская Iberostar Hotels & Resorts. А турфирма «Нева» в начале 2005 года купила четырехзвездный отель Alegra в Болгарии.

Наши соотечественники решились даже на то, чтобы самостоятельно управлять зарубежными отелями. Гостиничный холдинг Heliopark Hotels & Resorts включает уже три зарубежных отеля: «Heliopark Сосновая роща» (Украина, Крым), Heliopark Bad Hotel Zum Hirsch и Heliopark Quellenhof в Германии (Баден-Баден). Первые два отеля находятся в собственности сети, a Quellenhof — в управлении.

Не поддается учету количество более мелких операторов — частных предпринимателей, подобно Татьяне Максимовой решивших совместить пребывание в понравившейся стране с управлением собственным бизнесом. Концентрируются такие проекты главным образом на побережьях теплых морей — на острове Пхукет, например, есть «Нирвана клуб», которым владеют предприниматели из Санкт-Петербурга; небольшие семейные отели, принадлежащие россиянам, есть в Италии, на Мальдивах, в Египте.

Довольно популярны в последнее время и Альпы, в частности Австрийские. Накануне Нового года Mirax объявила о намерении построить в Швейцарских Альпах горнолыжный комплекс за $300 млн с апартаментами и отелем на 400—500 номеров. Тогда же австрийский журнал Format опубликовал известие о том, что Олег Дерипаска приобрел отель Solaria в австрийском поселке Лех-ам-Арльберг. Как и у Татьяны Максимовой, старое здание было снесено, и на его месте к осени 2008-го возведут новую четырехзвездную гостиницу. А всего годом ранее компания «Интеко» купила гольф-клуб Eihenheim в австрийском городе Китцбюэль, чтобы построить на его месте пятизвездный отель на 80 номеров.

В начале этого года о покупке отелей Crystal и Alpes Hotel Du Pralong на склоне самой престижной высоты Куршевеля — Pralong — объявила компания RIGroup, которая в России занимается девелопментом коммерческой и жилой недвижимости, атакже продвижением нового направления в строительстве — экодевелопмента. Экологичные материалы местного происхождения и производства будут использоваться и при реконструкции отеля Alpes Hotel Du Pralong. Новый комплекс будет включать в себя 52 гостиничных номера класса люкс, 12 апартаментов и 4 двухуровневых пентхауса площадью от 150 до 200 кв. м. Концепцию второго отеля, новое название которого — Crystal Palace, разрабатывает американский архитектор Йо Мин Пей, автор пирамиды во дворе Лувра в Париже.

Окно в Париж

С точки зрения сторонних наблюдателей, бизнес-логики в зарубежных гостиничных проектах россиян пока меньше, чем желания показать себя с лучшей стороны. «Это пока баловство, новая игрушка, — считает замдиректора департамента гостиничного направления СВ Richard Ellis/Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. — Гостиничный бизнес у нас пока на уровне ресторанного середины 90-х годов, когда люди не имели понятия об индустрии, а делали места, где самим поесть и куда друзей привести. Домов себе богатые люди уже накупили за границей, теперь очередь гостиниц. А это разные все-таки вещи». Отчасти с ним согласна старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко: «Русские пока заинтересованы в статусных гостиничных проектах. „Догнать и перегнать Дубай“ — вот главный лозунг, который выдвигают новые русские владельцы гостиниц за рубежом. Мы уже поняли, что на данном этапе делать российским клиентам какие-то заурядные предложения бессмысленно. Вполне конкурентные, но ничем не примечательные отели их вряд ли заинтересуют (не в последнюю очередь ввиду довольно невысокого уровня доходности бизнеса в сравнении с другими вариантами капиталовложений)». Тем не менее, отмечает Марина Усенко, уже появляются компании, которые руководствуются вполне практическими соображениями. Они главным образом строят отели, а не покупают готовые.

Не все вложения одобряет заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова: «Российские инвесторы почему-то начали свою экспансию с курортных зон. С одной стороны, этот выбор объясним: там более понятная для них публика. С другой же стороны, отели на морских курортах отличаются не самой впечатляющей окупаемостью в силу высокой сезонности. Пониже сезонность в Карловых Варах или Баден-Бадене, а также в Альпах».

Не отрицают доминирования имиджевой составляющей в проектах и сами неофиты. «Построив шикарный отель в Камбодже, мы еще раз всем доказали, что наш путь — путь эксклюзива, — заявляет член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников. — За три года невероятных усилий удалось возвести несколько корпусов гостиницы на абсолютно диком, необитаемом острове, где нет ни воды, ни газа, ни электричества. Теперь там стоят генераторы, опреснители, есть СПА, шикарный ресторан, бар, большой внутренний бассейн, который находится прямо в скале».

Новые владельцы зарубежных гостиниц надеются преуспеть в этом бизнесе. «Безусловно, гостиничный бизнес не так доходен, как девелопмент: срок окупаемости проектов в девелопменте составляет 3—5 лет, а гостиницы окупаются от 8 до 12 лет, — признает Максим Темников. — Но у нас есть свои технологии для уменьшения срока окупаемости наших гостиниц до 5—7 лет. К примеру, такой эффект может произвести строительство в рамках проекта резиденций, которые увеличивают доходность бизнеса». Владелец Heliopark Hotels & Resorts Александр Гусаков объясняет смысл своей зарубежной экспансии иначе. «Конечно, с точки зрения бухгалтерии окупаемость вложений в отели в Баварии ниже, чем в Подмосковье. Но стратегический выигрыш от таких проектов куда больше. Во-первых, это диверсификация региональных рисков, во-вторых, это получение доступа на международный финансовый рынок, например на реконструкцию Bad Hotel Zum Hirsch мы получили кредит сроком на десять лет по ставке 5, 56% годовых, что вряд ли было бы возможно в России. Есть еще и другие преимущества, в том числе приобретение бесценного опыта. Это дает нам возможность обкатки наших корпоративных стандартов в принципиально иных условиях. На таком старом и конкурентном рынке, как, например, Германия, чтобы привлечь гостей и сохранить их лояльность, нужно соответствовать самым жестким международным требованиям».

Как бы то ни было, останавливаться на достигнутом неофиты не собираются. «В ближайшие два-три года мы хотим вложить в гостиничные активы около $500 млн, — говорит Максим Темников. — В планах компании — создание собственной гостиничной сети самого высокого уровня как на международных курортах, так и в крупных городах России, Греции, Черногории, Швейцарии, Украины и других стран». У Heliopark Hotels & Resorts планы скромнее. «Мы считаем, что не более 10% ежегодного прироста нашей сети должно происходить за счет зарубежных отелей», — говорит Александр Гусаков.

Эксперты находят эти планы вполне разумными.

Если кому-то охота переубеждать аналитиков, утверждающих, что вложения не бог весть как рентабельны, то никак не Татьяне Максимовой, новой жительнице Тироля. Годом раньше, годом позже отобьются деньги — не важно, они ведь свои, а не заемные. Не волнуют ее даже демарши тирольских чиновников, не так давно предложивших ввести квоты на туристов из России. «Ко мне очень даже душевно власти относятся. Они видят, что я строю красиво, с душой, и приезжают, поддерживают. Даже кредит льготный предложили», — рассказывает Татьяна. Сроки окупаемости проекта ее очень заботят: с бизнесом как таковым покончено — впереди отдых. От намеков на то, что гостиничный бизнес тяжел и далек от романтики, Татьяна, работавшая ранее в черной металлургии, отмахивается: «Меня в Австрии уже кое-кто знает по прессе. Путают, правда — то ли я из нефтяного бизнеса, то ли из угольного. Но это не важно. Недавно меня мужчина окликнул в супермаркете. Сказал: „Татьяна, не хотите еще отель купить?“ Я удивилась, конечно — в супермаркете мне еще отелей не предлагали. А он объяснять начал: дескать, с женой разводимся, хотим имущество поделить. Тема знакомая! Кто-то через развод приходит в отельный бизнес, а кто-то уходит».

Сокровище нации

Российские инвесторы не один год штурмовали управление одного из самых известных и роскошных отелей Швейцарии — Bellevue Palace Bern. Образец элегантной классики и лучших швейцарских традиций ненавязчивого обслуживания, построенный в стиле модерн, несмотря на все свои регалии, действительно искал инвестора не один год. «Bellevue Palace Bern был построен в 1913 году и, конечно, к своему 80-летию нуждался в реставрации и модернизации. Нужно сказать, что центральным кондиционированием и сейчас могут похвастаться далеко не все лучшие отели Швейцарии, — рассказывает Урс Гримм, исполнительный директор Bellevue Palace Bern. — Нам пришлось отказать многим русским с серьезными деньгами и планами: наш отель все равно что Красная площадь в России — нельзя было отдать его иностранцам».

Действительно, отель, расположенный по соседству с парламентом страны в самом центре города, предложили выкупить Национальному банку Швейцарии. В 2002 году банкиры не только отреставрировали и оснастили современными коммуникациями 130 номеров «Паласа», 2 ресторана и бар, где, считается, приняты многие политические решения страны, но и оборудовали в гостинице 8 банкетных и конференц-зал. Затем отель подарили правительству Швейцарии. В результате гостиница стала удобным местом для тех, кто привык к роскоши в командировках, и для путешественников вне зависимости от сезона. Зимой в Bellevue Palace Bern туристы приезжают с лыжами, вне сезона — на воды и СПА-процедуры.

Image
«Коммерсант»
20.02.2008

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *