Свет в конце… отеля

Свет в конце… отеля

Очень скоро российскую глубинку ожидает «паломничество» крупных отечественных и зарубежных девелоперов. О своих планах экспансии в регионы уже объявили многие известные компании. Понятно, что у каждой фирмы своя стратегия развития, однако дефицит отелей всех категорий и высокая конкуренция в других секторах коммерческой недвижимости во многом стимулируют интерес игроков рынка к гостиничному бизнесу. Вопрос, какой регион и какой проект принесут бизнесменам прибыль?

Сегодня людям, прибывшим в Россию на региональный форум, выставку или по делам бизнеса, бывает достаточно сложно устроиться с комфортом, так как отели высокого ценового сегмента здесь можно перечесть по пальцам. Ну а обычный турист, рассчитывающий на недорогой ночлег (в пределах 1—3 тыс. руб. в сутки), до сих пор наталкивается в глубинке на «покойную комнату с тараканами» — кажется, что ситуация на Руси мало изменилась за два века…

Как полагают эксперты Ростова-на-Дону, этот город может вместить в четыре раза больше номеров, чем в нем имеется на данный момент. Здесь практически пустует ниша отелей категории «четыре» и «пять звезд». А в Нижнем Новгороде, по информации местного департамента внешнеэкономических и межрегиональных связей, напротив, остро недостает современных гостиниц экономкласса.

Инвесторы, девелоперы, гостиничные операторы стараются учитывать требования времени. Так, у активно развивающейся компании «Интурист отель групп», входящей в состав холдинга «Интурист», уже появились трехзвездочные отели: «Московский Тракт» — в Ростове, «Москва» — в Угличе, «Октябрьская» — в Нижнем Новгороде и «Северная» — в Петрозаводске. По словам экспертов «Интуриста», пока гостиничный бизнес развивается в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и в некоторых курортных городах Краснодарского края. Параллельно с ними привлекательными для инвесторов становятся туристический маршрут «Золотое кольцо» и в целом Поволжье. Кроме того, в ближайшей перспективе гостиничная экспансия может начаться во всех городах-миллионниках, где набирает силу бизнес-туризм.

Особенности регионов

Инвесторов привлекает как имидж региона, так и его потенциал. К примеру, Нижний Новгород был признан лучшим городом в Приволжском федеральном округе по экономическим показателям еще три года назад. А в Самаре темпы роста инвестиций в основной капитал достигают 119% в год, что составляет около 40 млрд руб. По прогнозам экономистов областного центра, к 2010 году эта сумма будет равна примерно 67 млрд руб.

Небезызвестная компания Heliopark Group взялась развивать проекты в городах Подмосковья, а также «в Сочи, Ялте, Анапе, Твери, Пскове, Челябинске. Скажем, та же Челябинская область демонстрирует постоянный экономический рост с начала 2000 года. Валовой региональный продукт здесь за семь лет увеличился на 54,1%, объемы промышленного производства — на 58,6%. По данным местной администрации, в 2007 году регион дополнительно заработал 7,5 млрд руб. Эти деньги направлены на неотложные социальные нужды, покупку пассажирского транспорта, коммунальной и сельскохозяйственной техники, газификацию, строительство дорог, метро и т. д.

В последние годы у инвесторов возник интерес к популярным в советские времена, но забытым в начале 1990-х туристическим регионам. Например, к Горному Алтаю. Тот же холдинг «Интурист» возводит в Майминском районе республики курортный гостиничный комплекс «Aлтaй-Resort». Первая очередь объекта рассчитана только на 22 места, вторая, завершить строительство которой планируют в 2009 году, будет включать отель на 240 номеров, искусственное озеро, горнолыжные подъемники и в целом развитую инфраструктуру. Кроме того, в 2011 году тут появятся полноценный горнолыжный комплекс и торгово-развлекательная зона.

Статус Алтая как туристического региона повышается еще и потому, что здесь, как и в Краснодарском крае, власти РФ собираются организовать одну из четырех российских игровых зон, а также туристско-рекреационную особую экономическую зону.

Аналитики отмечают, что, несмотря на позиции местных игроков, практически во все «подающие надежды» города-миллионники, пятисоттысячники, туристические регионы и деловые центры придут московские, питерские, крупные национальные и иностранные инвесторы. Тот же проект «Золотое кольцо» по созданию цепи недорогих отелей на главных историко-туристических маршрутах вдоль реки Волги зародился когда-то в недрах московского правительства, которое подключило к программе столичных инвесторов. Пока среди отечественных организаций наиболее активными игроками на региональном поле кроме «Интуриста» и Heliopark Group признаны такие компании, как Amaks Grand Hotels и «Азимут Менеджмент Групп». Первая владеет и управляет 15 гостинично-развлекательными комплексами в Перми, Уфе, Белгороде, Великом Новгороде, Владимире и других (всего в 16 городах). Вторая открыла собственные отели в Санкт-Петербурге, Астрахани, Владивостоке, Костроме, Мурманске, Самаре, Уфе.

Мода на перспективу

Правильный выбор города или района для развития сетей — только 50% успеха гостиничного оператора. Остальное зависит от таких ключевых факторов, как узнаваемый и уважаемый бренд и масштаб деятельности управляющей и девелоперской компании (география проектов и их объем, размер инвестиций в развитие бизнеса и темпы его роста, опыт сотрудников и наличие собственного ноу-хау), убежден директор по продажам сети Intercontinental Hotels Group Алексей Волов. В частности, на формирование бренда, по его словам, положительно влияет расширение «продуктовой линейки», то есть когда в управлении у оператора находятся отели разных категорий, а не только «три звезды».

Звездность отелей — отдельная тема. Некоторые фирмы склоняются к тому, чтобы застраивать регионы сначала трехзвездочными комплексами, поскольку в этом сегменте наблюдается самый острый дефицит и наибольший спрос. К тому же многие уже существующие здесь объекты изветшали. Профессор РАН Наталья Сизых считает, что приоритетным направлением станет строительство небольших отелей (на 10—100 номеров), в том числе частных. По информации компании Discovery Research Group, за последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно прирастал на 15—20% именно за счет развития проектов малых форматов.

Эксперты «Интуриста» также считают ключевым сегментом трехзвездочные отели с приемлемыми ценами и качественным обслуживанием на уровне мировых стандартов. Но гостиницы экономкласса — это затратный и «долгоиграющий» с точки зрения возврата вложений бизнес. Именно поэтому инвестор падок на «пять звезд», ведь срок окупаемости таких объектов невелик.

У президента ирландской компании Redquartz International Пэдди Келли, намеренного наводнить Россию отелями (Келли уже владеет и управляет 80 гостиничными комплексами в Европе и США), свой взгляд на проблему. Исходя из новых тенденций мирового гостиничного рынка он предлагает избегать определения «звездность» и опираться только на два параметра оценки объектов: бренд и качество услуг. Например, Four seasons и Holiday Inn сразу ассоциируются с высочайшим уровнем сервиса и широким набором услуг. Келли видит будущее в регионах РФ за брендами масштаба JW Marriott и Kempinski. Как он считает, эти гостиницы, возведенные в исторических центрах городов с населением от 500 тыс.человек, будут и частью многофункциональных комплексов. Для загородных проектов подошло бы что-то вроде Marriott Vocation Club & Resorts (виллы на несколько человек). Как заявляют специалисты американской компании Intercontinental Hotels Group, только 9% потребителей обычно выбирают отель исходя из качества обслуживания в нем, остальные же клиенты привыкли доверять тем или иным устоявшимся брендам. Впрочем, не стоит забывать, что заморский опыт не всегда и не во всем адекватен российским реалиям.

Если же еще раз вернуться к форматам региональных проектов, то здесь, скорее всего, появится много сетевых отелей. По некоторым данным сегодня 40% мирового номерного фонда принадлежит именно им. Согласно информации, собранной все той же Intercontinental Hotels Group в 2008 году 7,3% человек на планете станут проживать в гостиницах и 5% из них — в сетевых.

Так или иначе конкуренцию существующим ныне отелям местных предпринимателей в российских городах составят сильные национальные и зарубежные сети. Они привнесут в этот сектор рынка свое видение гостиничного бизнеса.

Проблемы местного значения

Между тем у региональных девелоперов хватает и своих проблем при реализации самостоятельного гостиничного проекта. Одна из них касается местоположения и стоимости участков. Скажем, на вторичном рынке из-за высокой стоимости земли, как правило, нельзя добиться приемлемой доходности объектов. Специалисты считают, что в таких случаях хорошо работает концепция партнерства между девелопером и владельцем участка, который входит в проект со своей землей.

Кроме того, строительство отдельной гостиницы — капиталоемкий процесс, и это еще одна трудность. Гораздо выгоднее возводить многофункциональные комплексы, включающие в свой состав отели. Такие объекты окупятся быстрее, например, за счет торговых площадей. К тому же у небольших сетевых фирм в регионах не так уж много оборотных средств на собственное развитие. В подобных случаях рекомендуется метод коллективного инвестирования в новые проекты.

Ощущается в регионах и дефицит квалифицированных кадров для работы в современных отелях. Невысокий профессиональный уровень сотрудников этой сферы может стать серьезной проблемой в формировании рынка качественных гостиничных услуг. В регионах люди пока не так легко перестраиваются под влиянием новых тенденций, как в столице.

Заграница нам откроет…

По некоторым данным в рейтинге комфортности гостиниц российские отели стоят только на 48 месте. Иностранные компании, пришедшие в Россию, обязательно повлияют на ситуацию как объемами вводимых площадей, так и культурой, традициями, спецификой и стилем ведения бизнеса. Масштабные гостиничные программы в регионах РФ вполне под силу «большой пятерке» мировых операторов, куда входят Intercontinental Hotels Group Marriott Group Starwood Hotels, Accor Group Hilton.

У каждого из них уже появились или намечаются проекты в России. При этом далеко не всегда компании начинают свою управленческую деятельность с Москвы или Питера, часто они заключают договоры с владельцами региональных гостиниц. Так, летом 2007 года Intercontinental Hotels Group подписала договор на управление Holiday Inn. Вмещающий 200 номеров отель появится в Новосибирске, первых постояльцев он примет в 2009 году. Marriott Group начинала с Москвы (четыре отеля), затем открыла объект в Самаре, шестым стал «Ренессанс Санкт-Петербург Балтик отель». Объектами SPI Group которая инвестирует в строительство гостиниц, офисной, торговой и жилой недвижимости в совокупности 1,2 млрд евро, будет управлять компания Starwood Hotels & Resorts Worldwide. Большая часть отелей расположится в российских регионах. Один из лучших брендов международного гостиничного оператора Accor Group — Novotel — появится в Тюмени. К Перми проявила интерес корпорация Hilton. В 2008 году здесь после реконструкции откроется местный отель «Плаза Олимпия», но уже в новом качестве. Всего в течение десяти лет иностранный инвестор намерен открыть в регионах около 70 гостиниц.

*** Конкуренцию существующим ныне отелям местных предпринимателей в российских городах составят сильные национальные и зарубежные сети. Они привнесут в этот сектор рынка свое видение гостиничного бизнеса.

*** Правильный выбор города или района для развития сетей — только 50% успеха гостиничного оператора. Остальное зависит от таких ключевых факторов, как узнаваемый и уважаемый бренд и масштаб деятельности управляющей и девелоперской компании.

«Недвижимость и цены»
04.02.2008

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *