Недосягаемые три звезды

Недосягаемые три звезды

Почему в Москве не хватает отелей экономического класса?

Ответ на поставленный в заголовке вопрос очевиден: в условиях ненасыщенного рынка инвесторам выгоднее строить более быстро окупаемые отели сегмента бизнес и de luxe. Высокие цены на недвижимость делают невыгодным превращение в недорогие гостиницы объектов жилой недвижимости. Но дефицит трехзвездочных отелей входит в явный противовес с интересами города. Будет ли эта ситуация меняться и как?

Потенциал рынка

Эксперты Всемирной организации туризма прогнозируют, что в обозримом будущем ежегодные темпы роста международного туризма будут составлять более 4%. Только в 2007 году количество туристов в мире увеличилось на 6,2 % по сравнению с 2006 годом и достигло 898 млн человек. Эта сфера бизнеса является одной из самых динамично развивающихся в глобальной экономике. Достаточно сказать, что она уже сегодня дает пятнадцатую часть мирового национального продукта.

Уверенно входя в число ведущих мегаполисов мира, Москва ежегодно принимает 4,5—5 млн туристов. По некоторым прогнозам, в течение ближайших 4—5 лет их число удвоится. На столицу приходится около 35% оборота национального туристического бизнеса. Причем сезонные колебания не оказывают серьезного влияния на туристический поток Москвы: загрузка отелей в Белокаменной составляет не менее 75%, а иногда приближается и к 100%.

Далеко не все гости столицы стремятся останавливаться в высококлассных отелях, и это, собственно, соответствует общемировой практике: ведь трехзвездочные отели занимают около двух третей в гостиничном секторе мира. Спрос на гостиницы категории 3* в Москве постоянно растет, однако этот сегмент туристической недвижимости столицы развивается далеко не теми темпами, какие диктуют насущные проблемы.

Явные лидеры

Основная причина кроется в относительно медленных темпах окупаемости гостиниц уровня 3* по сравнению с отелями категории 4* или 5*. Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, отмечает, что гостиницы 3*, не говоря уже о более низких сегментах, являются менее доходными, поэтому в центральной части города инвесторам пока не выгодно реализовывать такие проекты из-за высокой стоимости земли и большого количества обременений.

По мнению Ирины Жаровой-Райт, президента Инвестиционной группы Sesegar, сроки окупаемости трехзвездочных гостиниц еще выше — 10—12 лет. И если на Западе такие показатели инвесторов не пугают, то на российском рынке ждут более быстрой отдачи. Нельзя также забывать о том, что стоимость площадки, пригодной для возведения гостиничного объекта, доходит до 50% от стоимости строительно-отделочных работ и оснащения гостиницы. Скомпенсировать это можно высокой ценой продажи номера, что, собственно, и объясняет прочные лидерские позиции отелей категории 5* на московском рынке. Сегодня объем рынка трехзвездочных отелей составляет $350—400 млн в год, а потенциал оценивают в пределах $6—7 млрд. Конечно, для того, чтобы придать процессу развития гостиниц формата 3* более динамичный характер, необходима поддержка московских властей.

Льготы для хотельеров

Для снижения дефицита гостиничных мест столичные власти реализуют программу правительства Москвы «Генеральная схема размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года». В рамках этой программы в городе будет построено от 200 до 370 отелей, причем доля гостиниц экономкласса в столице должна составить к 2010 году около 60—70% от всего сектора недвижимости в этой сфере.

Ольга Широкова отмечает, что в связи с этим в последние годы был принят ряд мер, направленных на стимулирование развития гостиничной недвижимости: столичные власти заявили о готовности предоставлять ряд льгот инвесторам в этот вид недвижимости, город обязуется за свой счет подготовить земельные участки к аукциону, то есть выставить гостиничную землю на торги без обременении, подготовить за счет бюджета акт разрешенного использования (АРИ). Также власти готовятся ввести льготные тарифы на подключение отелей к электросетям, освободить малые отели (до 100 номеров) за пределами Третьего транспортного кольца от обязанности прокладывать за свой счет коммуникации. Одновременно власти намерены штрафовать инвесторов, которые покупают земельные участки под строительство гостиниц, а потом меняют их функциональное назначение — вместо отелей строят офисы, магазины или жилье.

Тем не менее, несмотря на обещание правительства Москвы предоставлять различного рода льготы при строительстве и дальнейшей эксплуатации гостиниц, это не оказывает пока значительного влияния на активизацию инвесторов в данном сегменте, которые предпочитают другие, более доходные виды коммерческой или жилой недвижимости. Однако власти нашли выход из этой ситуации, запретив строить офисные объекты в центре Москвы и перепрофилировать существующие гостиничные помещения под офисы.

Ирина Жарова-Райт убеждена, что существенно облегчить жизнь девелоперам могли бы такие мероприятия, как снятие обременений на время строительства, введение льгот по оплате коммунальных услуг и аренды земли до выхода гостиницы на уровень самоокупаемости, а также упрощение условий участия в конкурсах на право аренды участков земли под застройку. В качестве альтернативы инвестору могла бы быть предложена некая «компенсационная» площадка, где он мог бы реализовывать более интересные с точки зрения доходности и окупаемости проекты.

Секреты управления

В качестве успешного примера в международной практике Ирина Жарова-Райт приводит опыт своих партнеров из международной инвестиционной группы Redquartz по строительству многофункциональных комплексов (mixed-use) в городской черте. По ее мнению, реализация проектов mixed-use особенно актуальна при редевелопменте промзон. В рамках многофункционального комплекса экономические показатели отеля уровня 3* будут выше, нежели для самостоятельного проекта. Для Москвы развитие данного формата чрезвычайно актуально. Столичная городская казна ежегодно недополучает миллионы долларов прибыли от туристического бизнеса. Не секрет, что в Петербурге туризм развит в большей степени, чем в Первопрестольной. За приемлемые деньги в Питере легче поселиться: почти треть гостиниц в городе относятся к формату 3*. Возвращаясь к опыту инвестиционной группы Redquartz, Ирина Жарова-Райт подчеркивает, что дисбаланс, существующий в гостиничном секторе, можно исправить, привлекая к работе крупные компании, специализирующиеся на строительстве отелей и управлении ими.

Хотя именно проблемы с управлением трехзвездочными гостиницами, по мнению Ольги Широковой, могут быть одним из препятствий к освоению сегмента дешевых отелей в Москве. Самостоятельное управление объектом несет в себе определенные риски. А поиск оператора на данный сегмент гостиниц при постоянно растущей конкуренции весьма затруднителен. Хотя в этой нише работают несколько крупных операторов (HELIOPARK Group, «АЗИМУТ Сеть Отелей», AMAKS Grand Hotels, «Русские отели», «Интурист» и ряд других), но среди них нет ни одного западного. Сложности с дальнейшей эксплуатацией гостиничного объекта экономкласса отпугивает потенциальных инвесторов, подталкивая их к «многозвездным» проектам. Между тем «отечественное» происхождение гостиничного оператора вовсе не означает оторванность от мировых технологий управления. Например, «АЗИМуТ Сеть Отелей» пригласил западный топ-менеджмент, обладающий огромным опытом работы в управлении гостиницами, a HELIOPARK Group успешно развивает свой бизнес в Европе.

Справка

В 2007 г. вместо запланированных правительством Москвы 50 гостиниц было открыто 8 объектов с общим номерным фондом 1724 номера. Среди открывшихся гостиниц две относятся к классу 5* (418 номеров), три — к классу 4* (1127 номеров) и три — к классу 3* (183 номера). На 2008 г. запланирован ввод 13 объектов гостеприимства, среди которых один объект класса 5* (250 номеров), шесть объектов класса 4* (855 номеров) и еще шесть — класса 3* (497 номеров). В 2009—2010 гг. на рынок выйдут такие значимые объекты высокого класса, как реконструированные гостиницы «Москва», «Минск», «Центральная», и ряд других, с вводом которых рынок высшего сегмента приблизится к насыщению. Следующим сектором, который активно осваивают операторы и инвесторы, является сегмент 4*. Его насыщение, с учетом большого числа строящихся и заявленных проектов, также не за горами. За ним придет очередь и среднего сегмента 3*, который традиционно пользуется наибольшим спросом практически среди всех групп потребителей гостиничных услуг. При этом’ эксперты считают, что этот сегмент будет в большей степени осваиваться отечественными операторами, которым пока еще сложно конкурировать с крупными и известными иностранными брендами, работающими на столичном рынке в высоких категориях.

Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar:

— Инвесторы не торопятся возводить трехзвездочный формат по ряду причин: высокая стоимость земли, отсутствие привлекательных участков под застройку (с точки зрения быстрой окупаемости проекта), большое количество обременении по инвестпроектам. Возможным выходом из ситуации может стать строительство многофункциональных комплексов с гостиничной, офисной и торговой составляющими. Неудивительно, если строительство таких комплексов станет одним из способов решения и транспортных проблем.

Дарья Коновалова, доцент МГИМО (У) МИД РФ, канд. экономических наук:

— Нет никакой необходимости говорить сейчас о туризме как об одной из самых динамичных сфер экономической и коммерческой деятельности. Это общеизвестно. Известно также, что наиболее прибыльными направлениями являются массовый и групповой туризм в виде познавательных путешествий или поездок на отдых. Материальной основой такого туризма служат бюджетные недорогие гостиницы, главным образом класса 3*.

В советское время, когда туристские операции сводились в своем большинстве к приему групп иностранных туристов и осуществлению организованных поездок внутри СССР (внутренний туризм), главным инструментом в реализации указанных задач были трехзвездочные гостиничные предприятия. Бум иностранного туризма в СССР в конце 80-х годов прошлого столетия, возникший одновременно рост запросов на индивидуальные и деловые поездки выявили дефицит гостиниц высокого класса. В связи с этим была сформирована и реализована программа по строительству и реконструкции высококлассных предприятий, в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. Деятельность появившихся современных четырех-, пятизвездочных предприятий, увеличение выручки от их эксплуатации соответствовали развивающимся в России принципам рыночной экономики, а быстрое увеличение объемов прибыли удовлетворяло деловые круги, занимающиеся туризмом. Кроме того, инициатива в работе по туризму в 90-х годах XX века перешла к турфирмам, занимавшимся в связи с появившимися возможностями выездными туристскими операциями — организацией поездок российских граждан за границу. Растущий интерес россиян к зарубежным поездкам, авансовые платежи туристов, сформированная качественная база приема путешественников и отдыхающих из России за рубежом во многом предопределили меньший интерес к организации поездок иностранцев в Россию.

В настоящее время, по некоторым данным, 90% российских турфирм занимаются выездным туризмом как наиболее прибыльной и надежной формой деятельности. В последние годы наблюдается некоторая стагнация в динамике группового въездного иностранного туризма в Россию, что не в последнюю очередь является следствием снижения ввода в эксплуатацию новых гостиниц класса 3*.

Инициативу по созданию предпосылок к увеличению массовых поездок в Россию граждан из дальнего зарубежья должны взять на себя соответствующие государственные организации совместно с коммерческими предприятиями. Для этого можно использовать в том числе и опыт зарубежных стран по созданию эффективной туристской инфраструктуры (Испании, Турции, КНР, Таиланда и др.).

Декларирование необходимости строительства трехзвездочных гостиниц должно в обязательном порядке сопровождаться созданием благоприятного климата для инвесторов (в том числе иностранных), налоговых преференций для турфирм, участвующих в этой работе, формированием современных учебных заведений, занимающихся подготовкой различных категорий и рангов гостиничных специалистов, активной рекламной работой и т.д.

Реализация этих задач поможет решить вопрос не только по увеличению количества гостиниц класса 3*, но и создать условия для развития иностранного, а главное — внутреннего туризма в России.

Михаил Фельдман, директор по развитию бизнеса управляющей компании «АЗИМУТ Менеджмент Групп»:

— Основная причина низких темпов развития в Москве трехзвездочного гостиничного сегмента — цены на землю и на недвижимость, которые являются неотъемлемой частью стоимости проекта.

Интерес инвесторов к трехзвездочным гостиницам появится через некоторое время, пока же рынок определяется спросом на пятизвездочные отели. Каких-то изменений можно ожидать примерно через 2—3 года. К тому времени все гостиницы в сегменте 5* будут отстроены, будут запущен такой проект, как «Москва-Сити», а девелоперы будут морально готовы к чему-то менее прибыльному, чем то, в чем они участвовали ранее. Ну а пока в силу объективных причин в уже открытых гостиницах типа Holiday Inn 3* цена за номер за ночь доходит до 14 тыс. рублей. Такого нет нигде в мире.

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *