Многофункциональные комплексы: в Петербурге их появляется все больше

Многофункциональные комплексы: в Петербурге их появляется все больше

Такие комплексы включают в себя не только офисы, но и жилье, гостиницы, торговые площади и т. п., т. е. большое число микст-функций (английское mixed — смешанный). И, как отмечают эксперты, тенденция «смешения функций», наметившаяся в Петербурге два-три года назад, будет развиваться. Среди заявленного нового строительства много проектов с тремя и более составляющими.

В стороне от центра Ряд экспертов объясняют растущее число многофункциональных комплексов обострением конкуренции. По их оценкам, строительство отдельного торгового или офисного центра уже не гарантирует получение прибыли. А сочетание нескольких функций позволяет более гибко и эффективно использовать имеющуюся недвижимость. Совмещая несколько функций, собственник или девелопер диверсифицирует риски и сокращает сроки реализации проекта.

Большинство существующих многофункциональных проектов расположено вне центральной части города. Это объясняется тем, что их строительство велось в основном в рамках реконструкции бывших промышленных или административных корпусов. По мнению специалистов, перспективные территории для строительства комплексов смешанного типа — это участки вдоль набережных Невы и ее притоков, где находятся промышленные зоны. Набережные — это и хорошие транспортные артерии, они же обеспечивают и видовые характеристики, необходимые для жилья и гостиниц высокого класса.

У «нас» и у «них» На Западе под понятием «многофункциональный комплекс» (МФК) подразумевается здание или группа зданий, включающих три или более функциональных составляющих. В России для присвоения такого звания объекту достаточно иметь две значимые по площади самостоятельные составляющие.

В то же время функции внутри комплекса должны быть полноценными не только по площади, но и по доходности. С этой точки зрения развлекательная или образовательная (например, музей) функции зачастую генерируют потоки посетителей, но не являются значимыми источниками дохода. Необходимо отметить, что эксперты рынка недвижимости часто не делают различий между объектами формата mixed и комплексной застройкой территорий.

Сегмент многофункциональных комплексов Петербурга можно условно разделить на два подсегмента. Первый — здания советской постройки, которые в 1990-е годы, следуя потребностям рынка, были частично перепрофилированы без проведения глубокой реконструкции: в основном под гостиницы, часть номерного фонда которых отведена под офисы класса С и D. Это в том числе и бывшие промышленные предприятия, собственники которых распределили площади между офисами и складами.

Второй подсегмент — объекты нового строительства или реконструкции, отвечающие современным требованиям. Рост популярности среди девелоперов данного формата объясняется стремлением получить максимальную прибыль с квадратного метра застройки и диверсифицировать риски.

Объекты смешанного использования при условии грамотного сочетания функций и продуманной циркуляции потоков посетителей являются привлекательными как для арендаторов, так и для потребителей.

А как все начиналось Пионером многофункциональности можно считать офисно-жилой комплекс «Золотая Казанская», который был открыт в 1996 году на Казанской улице, 44. В здании площадью 5,6 тыс. кв. метров на офисы пришлось 3 тыс. кв. метров, а остальное пространство занимали жилые апартаменты, сдающиеся в аренду. Сочетание «дома и работы» в одном здании привычно для европейских компаний, которые в основном и обосновались в комплексе.

Долгие годы этот объект оставался единственным в своем роде. Лишь с 2004 года началось строительство сразу нескольких комплексов, совмещающих в себе несколько функций, — был запущен «Чкаловский», начались работы в торгово-гостиничном центре «Владимирский пассаж». Сегодня на рынке представлены самые разнообразные сочетания: торговли с гостиничными номерами, офисов со складами, жилых и конторских помещений и т. п.

В ближайшей перспективе, скорее всего, продолжится строительство торгово-офисных и офисно-гостиничных центров, а также комплексное освоение кварталов. Можно ожидать дальнейшего развития формата mixed, увеличения общей площади комплексов и количества функциональных составляющих внутри одного проекта. Сейчас, по данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Петербурге строится 12 многофункциональных объектов недвижимости общей площадью около 330 тыс. кв. метров. Большинство совмещают торговую и офисную функции.

Еще 13 объектов общей площадью около 680 тыс. кв. метров сейчас в стадии проектирования. Среди них наиболее известны реконструируемые «Новая Голландия» и «Никольские ряды», а также многофункциональный центр у Московского вокзала.

Новые стандарты обитания До начала массового девелоперского интереса к МФК эксперты считали возможность совмещения различных функций на одном объекте неприемлемым. Подразумевалось, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой — постояльцам не нравится соседство шумных торговых рядов. Сомнительным казалось и совмещение жилой и коммерческой функций. Но, как оказалось, разрешить эту проблему можно, правильно распределив людские потоки. Например, во «Владимирском пассаже», где основной функцией является торговая, созданы два отдельных входа — один для посетителей торгового центра и другой — для постояльцев гостиницы.

Аналогичным приемом воспользовался девелопер жилого комплекса «Олимп», где соседствуют элитное жилье и офисы, причем нежилой является 25% полезной площади.

На средних ставках продажи или аренды такое соседство не сказывается. Например, в «Чкаловском» квартиры бизнес-класса предлагались по цене от 1500 долларов за квадратный метр (3-й этаж) до 2000 долларов (8-й этаж), а коммерческие помещения были распроданы по 2500 долларов за кв. метр.

В 2007 году девелоперы начали анонсировать крупные проекты, в которых жилая функция становится определяющей. Так, одна московская компания объявила о планах строительства комплекса площадью 315 тыс. кв. метров на Ушаковской набережной. В его состав будут включены офисы, жилые апартаменты, торгово-развлекательная часть. Еще более крупные проекты будут реализоваться в Приморском районе на территориях, купленных у города под комплексное освоение. Девелопер совместно с КГА обещает провести международный конкурс по созданию жилого комплекса на территории Лахты.

Здесь ставится задача, использовав опыт строительства городов-спутников в Западной Европе, развивать культуру компактного проживания больших групп людей, формировать новые стандарты для создания такой среды обитания. В Лахте планируется построить от 1,5 до 2,5 млн кв. метров жилья высокого класса.

Еще один крупный проект развивается в Курортном районе на территории Сестрорецкого инструментального завода. Он включает в себя жилье, офисы, торговые и рекреационные функции. Специалисты прогнозируют, что комплексная застройка территории обеспечивает благоприятную среду и покупателям жилья, и арендаторам офисов или магазинов. А потому, несмотря на удаленность Сестрорецка, ставки аренды здесь могут быть приближены к общегородским.

Жилье и коммерческая недвижимость будут совмещены и на территории «Северной долины», где предусматривается главным образом многоэтажное строительство. Планируется также возведение комплекса стоимостью около 220 млн долларов в Петродворце. Здесь разместятся офисный центр, 4 — 5-звездный SPA-отель, апартамент-отель на 250 квартир, спортивно-оздоровительный комплекс.

По оценкам аналитиков, заполняемость современных объектов mixed составляет от 90 до 100%.

Image
«Санкт-Петербургские ведомости» (Санкт-Петербург)
09.01.2008

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *