Мини-формат: оптимальный размер для сегодняшнего рынка?

Мини-формат: оптимальный размер для сегодняшнего рынка?

По оценкам специалистов, в течение последних нескольких лет сохраняется стабильно высокий интерес к малоформатным средствам размещения. Чем обусловлено это явление? Какую гостиницу следует считать малой? Какова доля малых отелей в структуре рынка? Как распространялась по регионам России экспансия гостиниц такого типа? В чем их преимущества и недостатки? Эксперт журнала «ProОтель», заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании «Colliers International» Марина СМИРНОВА анализирует положение дел в данном сегменте рынка.

Идея, которая витала в воздухе

Как и любое явление, малые гостиницы имеют свою историю. О необходимости строить объекты размещения малого формата начали говорить еще в эпоху «планового туризма», однако в советское время гостиницы этого типа не приживались ни в столице, ни в регионах. Практически везде предпочитали возводить объекты «покрупнее», чем, по признанию курирующих туризм ведомств, тормозилось развитие таких форм туристической деятельности, как семейные и индивидуальные поездки. Впрочем, объемы турпотоков, обслуживаемых тогдашними гостиницами, вполне оправдывали склонность застройщиков к «гигантомании».

Переход к рыночным отношениям не внес быстрых коррективов в типологию российских гостиничных объектов — в начале 1990-х годов новые средства размещения, как крупные, так и малые, практически перестали строиться. Пожалуй, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где в этот период были завершены объекты, реконструкция или возведение которых были начаты или задуманы еще в конце 1980-х. В других же городах России гостиничное строительство оказалось приостановленным.

Основной поток платежеспособных отдыхающих и туристов устремился из России за рубеж, а неплатежеспособное большинство «развивало» дачные формы туризма. В начале 1990-х российский внутренний туризм переживал не самые легкие времена: из-за недостатка финансирования ранее действовавшие гостиницы в массовом порядке закрывались, превращались в офисы или магазины. Иностранные туристы — а их поток тоже существенно сократился — высказывали претензии к обслуживанию в отелях: гостиниц международного уровня было мало, и они были очень дороги. Старые советские отели, сравниваемые то с «заводами», то с «казармами», не устраивали зарубежных гостей ни своим оснащением, ни качеством предоставляемых услуг.

Именно тогда на внутренний рынок стали проникать свежие идеи, предопределившие в конечном счете дальнейшее развитие бизнеса в новом русле. Один из магистральных проектов того времени основывался на мысли о необходимости строительства малых отелей, которые решили бы проблему индивидуализации обслуживания. Было модно говорить о развитии семейных форм деловой активности, в первую очередь в сфере общественного питания и туризма. Предполагалось, что местное население принимающих направлений, включившись в обслуживание клиентов на «домашнем» уровне, обогатит наш туризм знаменитым русским гостеприимством и радушием, благодаря чему удастся наконец «создать образ России как страны, благоприятной для развития туризма».

Сначала, как это часто случается, малые гостиницы пытались внедрять императивным путем — через различного рода программы. Сказывалась сила инерции, набранная властными структурами в прошлом. В частности, в Москве в 1996 году была принята Программа строительства малых гостиниц, которая в случае ее осуществления обогатила бы город десятком средств размещения подобного формата. Аналогичные перспективы рисовала перед российскими региональными городами и Федеральная программа развития туризма на 1995—2005 годы. Однако все эти документы, не подкрепленные реальными финансовыми или «земельными» возможностями, представляли в большей степени «письменные памятники» эпохи, нежели конкретные, реализуемые на практике проекты.

Трудности дефиниции

Неудавшиеся попытки воплотить в жизнь идею массового строительства малоформатных средств размещения подталкивают к выводу, что сам феномен не так примитивен, как может показаться при поверхностном рассмотрении.

На первый взгляд, чего проще: малая гостиница — это гостиница небольшой вместимости. Однако такой дефиниции явно недостаточно — важно задать еще и количественные соотношения. На сегодняшний день не существует строго определенных международных или национальных нормативов, классифицирующих средства размещения по их объему. На практике же принято подразделять гостиницы на четыре категории:

  • малые гостиницы (до 100 номеров)
  • средние гостиницы (от 100 до 300 номеров)
  • крупные гостиницы (от 301 до 600 номеров)
  • мега-гостиницы (свыше 600 номеров)

Сразу оговорюсь: приведенные выше параметры не догма. В зависимости от страны и даже города цифры в скобках могут существенно различаться: то, что характерно, например, для Москвы, несвойственно региональным городам России, а для отелей США неприменимы европейские мерки. И разница может быть весьма существенной. Малая гостиница в российском региональном центре имеет обычно не более 50 номеров, в то время как в Европе верхний предел сдвигается к 100 единицам. Американские же аналоги на 150 номеров воспринимаются в масштабах этой страны как небольшие заведения.

Следует обратить внимание не только на верхний, но и на нижний предел диапазона. В Европе, допустим, гостиницей признается средство размещения не менее чем на 10 номеров — такой подход диктуется международными стандартами. Применялась подобная практика и у нас. Когда в Москве действовало временное положение о лицензировании гостиничных услуг, объекты, имеющие до 10 номеров, не должны были получать лицензию на гостиничную деятельность. Сегодня, похоже, о данном ограничении забыли: «Система классификации гостиниц и других средств размещения» называет гостиницами объекты от 5 номеров и более.

Итак, верхняя планка малоформатного средства размещения зависит от рынка — в регионах России она снижается до 50 комнат. Если эту поправку не сделать, придется считать, будто в некоторых городах просто нет иных объектов размещения, кроме малых отелей. Соответственно вносятся коррективы и в прочие категории: в качестве крупной гостиницы в регионе будет рассматриваться объект от 200 номеров, что вполне соответствует существующим рыночным реалиям.

С учетом приведенных выше пояснений, сегментация, применяемая специалистами компании «Colliers International Moscow» к региональным гостиничным рынкам России, имеет следующий вид:

  • до 10 номеров — мини-отели
  • от 11 до 50 номеров — малые гостиницы
  • от 51 до 200 номеров — средние по вместимости отели
  • от 201 до 500 номеров — крупные отели.

Мега-гостиницы, насчитывающие более 500 номеров, в масштабах нашей страны встречаются довольно редко. Кроме Москвы и Санкт-Петербурга только Сочи могут похвастаться отелями такого формата.

Самый динамичный сегмент рынка

В различных российских регионах наблюдается общая картина: в городе сохраняется гостиничный фонд, построенный в «эпоху развитого социализма». В дальнейшем он был приватизирован и в большей или меньшей степени приспособлен новыми хозяевами к эксплуатации в рыночных условиях. Это единичные объекты, но на их долю приходится 30—50% имеющейся номерной базы.

Анализируя сегментацию средств размещения на региональных рынках с точки зрения объемов номерного фонда, можно отметить явное доминирование «малых форм». А значит, практически во всех региональных городах развитие гостиничной сферы в течение последних лет шло за счет строительства малых и мини-отелей.

Здесь очень важно учитывать временной фактор. Еще в середине 1990-х годов, несмотря на наличие государственных программ, малые отели почти не строились, а потом «вдруг» появились в значительных количествах и вскоре превратились в заметный сегмент гостиничного рынка.

Феномен XXI века

Всплеск интереса инвесторов к малым гостиницам повсеместно возник с наступлением нового тысячелетия. Сначала мини- и малые отели стали открываться на туристских направлениях (Краснодарский край, Кавказ), затем в туристских городах (Санкт-Петербург, города Золотого кольца и др.). Данный феномен объяснялся «поворотом» туристского потока с заграничных на внутренние маршруты после кризиса 1998 года. Строительство малых и мини-гостиниц шло такими темпами, что уже к 2005—2006 годам в Сочи число мест в малых объектах было сравнимо с объемом всей традиционной базы средств размещения этого города-курорта. А в Санкт-Петербурге сейчас функционирует от 400 до 600 малых гостиниц (точный подсчет затруднен по причине отсутствия у специалистов рынка единства в вопросах дефиниций).

В городах, ориентированных на работу с деловым потоком, то есть в большинстве региональных центров России, до 2000 года новые гостиницы появлялись крайне редко. Массовое строительство началось здесь позже, чем на туристских направлениях, — примерно в 2002—2003 годах. И вводимые объекты чаще всего имели малую вместимость. Эта временная эволюция региональной гостиничной базы хорошо прослеживается на рис. 3, из которого видно, что в период с 2000 по 2006 год количество номеров в усредненной региональной гостинице повсеместно снижалось.

Основные причины появления малых гостиниц в регионах, на наш взгляд, вполне банальны: отсутствие средств или желания строить более крупные объекты.

Портрет инвестора

«Инициаторами» проектов небольших средств размещения, появившихся в последние годы, выступали, как правило, следующие две категории инвесторов:

  • частные лица, реализующие проекты на собственные накопления, в том числе за счет расширения своего домовладения (развитие малых гостиниц в Сочи и Санкт-Петербурге)
  • юридические лица, не имеющие отношения к туризму (банки, крупные сырьевые корпорации), строящие или реконструирующие объекты для собственных корпоративных нужд, включая представительские цели.

Инвесторы первой группы были ограничены в деньгах и имели мало возможностей привлечь стороннее финансирование, а крупные компании предпочитали для своих частных задач «домашние» проекты, просто не планируя вкладывать в их развитие значительные средства.

Отметим, что в последние годы к этим двум типам инвесторов добавились компании, специализирующиеся на объектах гостиничной недвижимости (российские управляющие компании), и крупные турфирмы, диверсифицирующие портфель активов.

Плюсы и минусы малой гостиницы

На заре XXI века на рынках региональных городов, где объемы платежеспособного спроса на услуги временного размещения не достигли еще уровня конца 1980-х — начала 1990-х годов, малые гостиницы предлагали формат, оптимально адаптированный к рынку:

  • Снижался порог вхождения в бизнес, поскольку на реализацию проекта такого отеля требуются меньшие средства, чем на строительство крупного гостиничного объекта.
  • Малые гостиницы не конкурируют напрямую с крупными объектами, занимая нишу индивидуальных клиентов, представляющих наиболее доходную, но и наиболее требовательную к уровню обслуживания группу потребителей.
  • Малые гостиницы более управляемы, что позволяет осуществлять эффективный бизнес «дилетантскими» методами. Тем самым частично решается проблема отсутствия кадрового и управленческого резерва в гостиничной сфере России.
  • Малые гостиницы легче внедряются в историческую городскую среду. Они, как правило, максимально приближены к объектам туристского и делового спроса, что обеспечивает им стабильную и высокую заполняемость в течение года.

Однако у этого бизнеса есть и отрицательные стороны. Обладая невысокой вместимостью, отель, соответственно, имеет невысокие объемы продаж. Кроме того, в структуре оборота существенно возрастает доля переменных издержек, поскольку при существующем объеме закупок нелегко добиваться оптимальных цен на моющие средства, на услуги прачечной и др. Серьезные трудности возникают у малых гостиниц в кадровой сфере, ибо работающий здесь персонал должен быть «многопрофильным» — только тогда предприятие сможет быть рентабельным. В результате прибыль оказывается более низкой, чем в крупных отелях, не только в абсолютных цифрах (что логично), но и в относительных.

Малой гостинице сложно увеличивать эффективность, применяя метод сокращения расходов. С другой стороны, под давлением конкуренции она не может поднимать цену на проживание, а получать доходы от продажи дополнительных услуг очень непросто в силу неразвитости инфраструктуры.

Как показывает исследование, проведенное в 2003 году в рамках программы ТАСИС (Исследование малых гостиниц Санкт-Петербурга. Проект ТАСИС-БИСТРО по развитию партнерской сети малых гостиниц Санкт-Петербурга. Идентификационный номер проекта BIS/01/090/020), из числа тех опций, к которым привыкли клиенты традиционных гостиниц, малые отели Санкт-Петербурга предлагают весьма ограниченный набор.

ProОтель №2, июнь 2007

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *