Курортный роман

Курортный роман

Пока крупные международные гостиничные сети обосновываются в России, отечественные игроки предпочитают строить и покупать курортные отели за границей. Таким образом они формируют себе респектабельный имидж, расширяют географию и получают активы, менее подверженные политическим рискам. В преддверии выборов этот тренд стал особенно актуальным.

Последние несколько лет рынок зарубежной гостиничной недвижимости испытывает настоящий наплыв российских игроков. В их числе и крупные девелоперские компании — например, «Интеко», Mirax Group, «Баркли», и туристические операторы — в частности, «Нева» и «Тез Тур», и даже такие гиганты российского бизнеса, как АФК «Система» и «Базэл». «Россиян, купивших гостиничные объекты за рубежом, достаточно много. В первые годы приватизации в Чехии, Словакии, Болгарии, Черногории и Хорватии многие наши соотечественники стали собственниками не только курортного жилья, но и отелей. На начальном этапе крупных покупок было не так много, но в конце 1990-х — начале 2000-х годов прошли первые серьезные сделки, и все последующие годы их объемы нарастали», — говорит замдиректора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Российские компании инвестируют в зарубежный гостиничный бизнес с самыми различными целями. Одни страхуют свои экономические и политические риски, другие тратят миллионы долларов ради повышения узнаваемости собственного бренда. Третьи — просто покупают отели для своих друзей и партнеров. В зависимости от того, какой мотив является доминирующим, инвесторы выбирают ту или иную площадку.

Если завтра война Больше всего в зарубежные отели вкладываются компании, опасающиеся политических рисков. «Обычно для таких инвестиций выбирают курорты, традиционно привлекательные для россиян, скажем, в Турции и Египте. Затем те места, где недвижимость еще достаточно дешева и невысок порог вхождения на рынок, в частности, во Вьетнаме, Камбодже. Наконец, покупки делаются в странах, имеющих пусть невысокий, но устойчивый темп роста цен на недвижимость, например, в Чехии», — говорит Марина Смирнова. Первыми этот тренд обозначили структуры, близкие к так называемой московской системе, а следовательно, наиболее подверженные грядущему «ветру перемен» в столичном правительстве. «Еще в 2001 году АФК „Система“ купила в Карловых Варах курортный дом „Томайер“, где открыла пансионат на 140 номеров», — напоминает вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Павловская. Затем в 2005 году компания Владимира Евтушенкова реконструировала гостиничный комплекс и передала его в управление принадлежащему «Системе» ВАО «Интурист». «У „Системы“ есть проекты и в других странах. В начале 2006 года АФК заявила о планах строительства туристско-гостиничного комплекса на хорватском острове Млет. Под эти цели на открытом тендере была куплена территория площадью около 23 га. Правда, Млет является национальным заповедником, что значительно увеличивает число необходимых согласований», — рассказывает управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян. Кроме того, в апреле 2007 года ВАО «Интурист» за $14 млн выкупило бутик-отель «Принц» в Италии.

Вслед за свояком Юрия Лужкова интерес к европейским курортам стала проявлять супруга московского мэра. В 2005 году компания Елены Батуриной «Интеко» купила на аукционе участок под строительство апарт-отеля в Карловых Варах, а затем инвестировала в этот проект около $10 млн. Интересом к чешским гостиницам самая богатая женщина России не ограничилась. Летом 2006 года «Интеко» приобрела гольф-клуб Eihenheim на одном из знаменитых курортов Тироля — в австрийском городе Китцбюэль. На этой территории компания будет строить пятизвездный отель общей площадью 8500 кв. м на 70 — 80 номеров. На реализацию проекта инвестору придется потратить $50 млн. По словам Марины Смирновой, оба европейских проекта «Интеко» представляют совершенно различные концепции инвестирования в зарубежные отели. «Курортные объекты уступают в доходности городским отелям, поскольку у них ограничено время эксплуатации. В этом отношении выгоднее покупать гостиницы в Баден-Бадене или Карловых Варах, поскольку эти курорты не привязаны к природным факторам и не зависят от погоды. Они эксплуатируются круглогодично, в отличие от морских или горнолыжных», — говорит эксперт.

Вслед за мастодонтами «московской системы» на зарубежный гостиничный рынок потянулись другие девелоперские компании. Так, компания «Баркли» еще в 2004 году выкупила за $2,5 млн принадлежащий государству двухзвездный отель в Черногории, рядом с городом Ульцинь на юге Адриатического побережья. Компания объявила о реконструкции отеля стоимостью $25 млн, в результате гостиница должна была стать четырехзвездной. Однако сроки работ затянулись. Только в конце 2007 года Barkli Montenegro заключила контракт об управлении гостиницей с сетью Iberostar Hotels & Resorts. В свою очередь, весной прошлого года инвесткомпания «Метрополь» Михаила Слипенчука выкупила за $60 млн госпакет в 75% акций у сербской туристической компании «Путник», владеющей островом Святого Марка площадью 30 га в Адриатическом море и более чем десятком отелей на территории бывшей Югославии. «Теперь „Метрополь“ собирается купить в Европе еще одну или две гостиничные сети, консолидировать их в единую компанию, а затем привлечь известного международного оператора и, возможно, провести IPO новой структуры», — рассказывает Рубен Алчуджян.

Однако первое место по объемам инвестиций в иностранные гостиничные проекты принадлежит корпорации Mirax Group. Летом 2007 года компания Сергея Полонского за $340 млн приобрела у турецкой Cengiz Group в Кемере пятизвездный отель Sungate Port Royal, занимающий площадь 25 га и рассчитанный более чем на 1000 номеров. Затем в сентябре Mirax Group открыла построенный на берегу частного острова Ко-Дек-Куль в Камбодже бутик-отель на 12 номеров. На этот раз компании пришлось потратить намного меньшую сумму. Инвестиции в проект составили около $30 млн. После запуска первых двух проектов в конце ноября Mirax Group анонсировала строительство фешенебельного курорта Astra Montenegro в Черногории, между городами Будва и Бечичи, с общим объемом инвестиций $1,5 млрд. Затем компания вышла на американский рынок, выкупив 13 вилл в Майами. Более того, согласно договоренности с американским партнером, Mirax получит рядом участок площадью около 3,4 га, где также планирует строительство элитной недвижимости.

В гонку за иностранными туристами, помимо упомянутых игроков, постепенно включились и другие компании. Так, в декабре 2007 года Delverton International Group, принадлежащая владельцу сети ресторанов Pasta Project Кириллу Неклюдову, получила право долгосрочной аренды 100 га земли на вьетнамском курорте Фантьен, на побережье Южно-Китайского моря. На этом участке планируется построить две пятизвездные гостиницы, 80 вилл и многоэтажный жилой комплекс. На возведение курорта Неклюдову придется потратить около $200 млн. Не остался в стороне от новой тенденции и ветеран зарубежного гостиничного рынка — компания «Интеко». В конце 2007 года года она пообещала за $400 млн построить сеть отелей в Китае. «Неуверенность в завтрашнем дне побуждает некоторые компании развивать зарубежные гостиничные проекты. Кроме того, часто легче купить отель за границей, чем у нас, так как в последнее время в Москве цены на недвижимость выросли необоснованно, и добиться окупаемости при высокой цене входного билета не так просто. Кто-то покупает маленькие объекты в Чехии, а кто-то — большой отель в Турции. Единственное, что ограничивает потенциальных инвесторов — это отсутствие навыков работы на зарубежных рынках», — объясняет гендиректор и совладелец управляющей компании Arthurs Hotel Management Сергей Колесников. По словам Марины Смирновой, многие компании стремятся диверсифицировать свои активы, вложив средства в «устойчивые фонды». Как отмечают участники рынка, не последнюю роль играют страновые риски: симптоматично, что активность российских компаний за рубежом выросла в предвыборный год. То, что российские девелоперы занялись зарубежными гостиницами не от хорошей жизни, отчасти подтверждают и сами компании. «Гостиницы не настолько доходный бизнес, как девелопмент. В частности, срок окупаемости отеля составляет от 8 до 12 лет, тогда как девелоперские проекты окупаются за 3 — 5 лет», — отмечает член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников.

Раскрутить на полную Несмотря на переоценку своих рисков в России, многие отечественные компании приобретают зарубежные отели не в рамках общей диверсификации бизнеса, а ради раскрутки своего бренда и повышения его капитализации. К этой категории относятся игроки, покупающие зарубежные активы на курортах, популярных у состоятельных россиян, но при этом неспособные генерировать высокую прибыль. В первую очередь это небольшие отели. «Бутик-отели, даже если окажутся сверхуспешными, всегда небольшой бизнес.Обычно гостиницы на 40 — 50 номеров редко собирают более $5 млн совокупного дохода в год. Поэтому подобные проекты -скорее хорошая возможность для небольших инвестиций», — считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. В частности, в начале 2008 года американское подразделение девелопера RIGroup (ее бенефициаром является известная российская бизнесвумэн Жанна Буллок) объявило о приобретении двух luхurу-отелей во французском Куршевеле: Alpes Hotel Du Pralong на 52 номера и Crystal на 51 номер. Сумма сделки не разглашается, однако, по мнению экспертов, каждая гостиница обошлась покупателю примерно в $70 млн. Компания планирует провести реконструкцию объектов, направив на эти цели сумму, не меньшую, чем была потрачена на приобретение. По мнению экспертов, инвестиции в такие проекты способны принести, скорее, опосредованные дивиденды. В частности, российская RIGroup строит несколько подмосковных котттеджных поселков бизнес- и премиум-класса. Покупателями домов такого уровня, как правило, являются потенциальные туристы Куршевеля. Таким образом, компания может сформировать имидж активного игрока сегмента luxury. «Наши компании действительно во многих случаях идут за границу за репутацией и опытом работы на других рынках. Выход на мировые рынки придает российским девелоперам элемент статуса международной компании, которой всегда будут больше доверять», — добавляет Рубен Алчуджян. Вполне логично, что раскруткой собственного бренда занимаются также российские гостиничные сети, покупающие отели за рубежом. Пока так поступают только две компании: ВАО «Интурист» и Heliopark. Если первая структура в основном получает в управление отели, выкупленные с помощью ресурсов АФК «Система», то вторая работает самостоятельно. В сентябре 2006 года Heliopark Group купила трехзвездный отель Bad Hotel zum Hirsch в Баден-Бадене и реконструировала его до уровня четырехзвездного. В прошлом году Heliopark также стала первой российской гостиничной структурой, которая получила от иностранной компании европейский отель в управление. Сеть подписала десятилетний контракт с британской Prostar Property Investment на управление отелем уровня четырех звезд Heliopark Quellenhof в том же Баден-Бадене. «Основной наш бизнес и центры прибыли находятся в России. Разумеется, прибыльность и сроки окупаемости отелей в Западной Европе ниже, чем, например, в наших подмосковных отелях, однако присутствие на международном рынке — вопрос стратегический. Пока не более 10% ежегодного прироста нашей сети должно происходить за счет зарубежных отелей», — говорит президент и владелец Heliopark Group Александр Гусаков. По словам Марины Смирновой, «для российских гостиничных сетей важно показать, что в их портфеле есть зарубежные активы, и тем самым подчеркнуть, что качество их управления соответствует международным стандартам». Отчасти на этом же принципе основан и интерес российских туроператоров к строительству отелей на популярных курортах. В частности, в 2005 году компания «Нева» купила четырехзвездную гостиницу «Алегра» на Золотых Песках в Болгарии. В свою очередь оператор «Тез Тур» развивает в Турции цепочку из четырех гостиниц под брендом Amara World. Кроме того, в начале 2008 года компания объявила о своих планах по строительству отеля на 600 номеров в египетской Хургаде. По данным Рубена Алчуджяна, «Натали Турс» также рассматривает возможность приобретения гостиниц в собственность, однако пока у компании не хватает ресурсов«. «Когда туроператоры выходят в гостиничный бизнес, то они могут достигнуть самого большого синергетического эффекта. Фактически компания начинает загружать сама себя. Такой тип бизнес очень выгоден», — отмечает Сергей Колесников. Кроме того, туроператор за счет подобных вложений улучшает свой имидж. По словам президента компании «Сити-Отель» Николая Шеховцова, «в условиях жесткой конкуренции на туристическом рынке компания возит туристов в свой отель, снижая, таким образом, себестоимость тура и обеспечивая гарантированное качество».

В личных целях Если крупные девелоперские компании диверсифицируют страновые риски, а гостиничные сети и туроператоры вкладывают деньги в собственный бренд, то структуры некоторых российских миллиардеров приобретают отели совсем с другой целью. Целая когорта предпринимателей покупает курортные номера для себя и друзей. Моду на такие покупки, как и на многое другое, среди российских миллиардеров ввел Роман Абрамович. В октябре 2006 году он приобрел отель Du Cap Eden-Roc на 260 номеров, расположенный на крайней точке мыса Антиб, между Каннами и Ниццей, его общая территория составляет 9 га. Сумма сделки неизвестна, но некоторые участники рынка утверждали, что владелец «Челси» заплатил за легендарную гостиницу до $1 млрд. Покупки других миллиардеров были скромнее. В апреле 2007 года американский миллиардер российского происхождения Леонард Блаватник приобрел два небольших французских отеля: Grand-Hotel du Cap-Ferrat на Лазурном берегу и Hotel Vendome в Париже. Сумма сделки составила $280 млн. В декабре прошлого года к предпринимателям присоединился их коллега по «золотой сотне» Forbes — глава «Базэла» Олег Дерипаска. Его структуры планируют вложить $10 млн в реконструкцию трех-звездной гостиницы Solaria на австрийском горнолыжном курортном городке Лех-на-Арльберге. Старое здание гостиницы уже снесено, а на его месте предполагается построить фешенебельный бутик-отель на 18 номеров.Таким образом, преследуя различные цели, российские предприниматели с каждым годом множат свои зарубежные гостиничные проекты. «Причины в каждом случае свои — кто-то формирует себе респектабельный имидж на Западе, кто-то расширяет географию, чтобы стать более привлекательным для инвесторов. Однако в качестве основного мотива можно назвать диверсификацию портфеля вложений за счет включения в него зарубежных активов, в меньшей степени подверженных политическим рискам», — говорит исполнительный директор УК «Финам Менеджмент» Андрей Шульга. Именно этим объясняется активность российских игроков за границей в преддверии выборов. Однако при этом, по словам Николая Шеховцова, массовой тенденции к покупке отелей за рубежом пока все же нет. «Об этом можно будет говорить, когда наши соотечественники обратят внимание на городские бизнес-отели, не уникальные или выдающиеся, но вполне доходные объекты. Пока отели за границей чаще всего приобретаются «на будущее», -утверждает эксперт.

«Компания»
18.02.2008

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *