Инвестиции в гостиницу: главные ошибки новичков

Инвестиции в гостиницу: главные ошибки новичков

ImageПриобретя опыт развития проектов офисной или торговой направленности, часть инвесторов рано или поздно обращает внимание на гостиничный рынок, который или дополняет, или предлагает альтернативу проектам других видов коммерческой и жилой недвижимости.

Тех, кто делает первые шаги в направлении реализации собственного гостиничного проекта, ждет ряд «открытий чудных». Анализирует типичные ошибки новичков эксперт журнала «ProОтель» Марина СМИРНОВА, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International.

Первое открытие, которое ожидает неофитов гостиничного бизнеса: данный вид недвижимости имеет свою специфику, существенно отличающую проекты гостиничной сферы от иных проектов. Здесь практически невозможно применить схемы, опробованные и безотказно действующие для торговых или офисных проектов. В отелях все иначе: иной состав площадей, иная структура доходной и расходной части. И один из самых сложных вопросов, которые приходится решать инвестору, решившему «вложиться» в гостиничный проект, это вопрос: какую гостиницу можно и должно построить на имеющемся участке, чтобы получить ожидаемый экономический результат.

Основные проблемы, возникающие на стадии выбора концепции, можно разделить на две группы:

1. Позиционирование гостиницы или гостиничного комплекса. Это подразумевает ответ на следующие вопросы:

  • вместимость проекта
  • класс гостиницы
  • специализация на определенном сегменте — деловая гостиница, курортная, смешанный вариант и т. д.
  • тип средства размещения — отель, апарт-отель, санаторий.

Ответив на вышеперечисленные вы поймете, на кого будет рассчитан будущий отель, какие услуги, помимо размещения, следует оказывать в гостинице, какова будет площадь номеров, количество и вместимость ресторанов, будет ли в гостинице фитнес и т. д.

При этом ряд требований к набору дополнительных центров прибыли, площадям и оснащению номеров диктуется существующим национальным стандартом, другие параметры определяются сложившимся узусом и рыночной практикой.

Конечно, это — канва. Определить со всей определенностью, что строить на каждом конкретном участке, можно только после проведения рыночных исследований, затрагивающих рынок в целом и указанный сегмент в частности.

Пример из практики

Компания имеет участок, площадью около 3 га, расположенный на первой линии крупной автомобильной магистрали, в 20 км на запад от Москвы. На участке предполагается разместить многофункциональный комплекс с гостиничной составляющей.

Вопрос: в каком сегменте позиционировать будущую гостиницу — в среднем (три звезды) или в верхнем (четыре-пять звезд)? Какова должна быть ее вместимость?

Комментарий: При кажущейся странности выбора, оба варианта имеют право на существование. При первом взгляде на площадку кажется, что у вас больше оснований для выбора среднего сегмента. Известно, что стоимость услуг гостиниц обратно пропорциональна расстоянию до центра Москвы. Поскольку участок отдален от столицы, следовательно, логично ориентировать отель на клиентские группы с ограниченным бюджетом. Также вашими постояльцами могут стать те пассажиры аэропорта Внукова или путешественники с автомагистрали, которые по каким-либо причинам решили не «заморачиваться» поездкой до центра столицы.

Однако намерение собственника участка построить в комплексе с гостиницей офисный центр может существенно скорректировать первоначальную концепцию: очевидно, что офисная компонента позволит привлечь в отель более доходные клиентские группы, в том числе участников конференций. А это предполагает переход отеля в верхний сегмент рынка — четыре звезды.

Если характеристики участка позволят будущему средству размещения позиционироваться в сегменте загородных (курортных) отелей, то классность последнего автоматически повысится. Однако же для это необходим ряд условий: соответствующий ландшафт, близость водоема и т.д.

Вместимость будущего отеля определяется, исходя из его предназначения и экономической целесообразности. Например, для гостиниц, ориентированных на обслуживание конференц-групп, минимальная вместимость должна быть не менее 150 номеров.

Конечно, это только предварительные замечания, которые потребуют конкретизации в зависимости от уточненных характеристик участка, его ближайшего окружения, транспортной доступности и прочих параметров, которые выявляются на стадии маркетингового анализа. Но уже первичная информация показывает, на что следует обратить внимание при разработке концепции, и какие характеристики рынка и ближайшего окружения требуют уточнения.

2. Распределение площадей между различными центрами прибыли гостиницы.

Предполагается, что в типовой гостинице класса три-четыре звезды примерно 60% площадей приходится на номерной фонд, 5—8% — на рестораны, 8—10% — на конференц-зону, 5—6% — на фитнес-центр и т. д. Конечно, эти параметры условны и подвержены корректирующему воздействию различных факторов. В частности, в зависимости от класса объекта изменяется соотношение между номерным фондом и поддерживающими площадями. Но в целом принято, чтобы на номерной фонд приходилось не менее 40% всех гостиничных площадей. Конечно, в том случае, когда речь идет о гостинице, а не курортном комплексе.

Если же инвесторы предполагают открытие гостинично-рекреационного комплекса, состоящего из нескольких объектов, то соотношение площадей между номерным фондом и сопутствующими центрами прибыли может быть различным. Однако не следует забывать, что от этого соотношения и будут зависеть рыночные характеристики отеля, а также схема коммерциализации услуг размещения.

Пример из практики: У инвестора есть участок, расположенный в престижном районе Подмосковья. Собственник земли хочет выстроить гостиницу высокого класса, с комплексом спа и конференц-зоной. Соотношение площадей предполагается такое: гостиница с ресторанами, спа-центром и сопутствующими площадями — 8000 кв. м (объем номерного фонда 120 единиц); конференц-зона — 3000 кв. м; подземная парковка — 15000 кв. м.

Вопрос: является ли такое соотношение площадей экономически оправданным и функциональным, соответствует ли оно классу продукта?

Комментарий: Первое, что бросается в глаза, — расширенная конференц-зона. На такой площади можно разместить группу в 1000 человек. Мероприятия, требующие такой вместимости конференц-зала, проводятся редко, основной спрос представлен группами в 100—150 человек. Очевидно, что часть конференц-площадей будет простаивать или использоваться неэффективно.

Кроме того, при таких объемах конференц-зоны гостиница должна предлагать как минимум 500 номеров, иначе, учитывая загородное расположение объекта, участников конференций будет просто негде размещать. Здесь же предполагается всего 120 номеров. Следовательно, синергии между конференц-площадями и гостиничными номерами не возникнет, и собственник потеряет часть потенциального дохода.

Предварительная концепция предусматривает, что гостиница в 120 номеров займет место в здании площадью 8000 кв. м.

С учетом того, что здесь же планируется разместить спа-центр и рестораны, а также все административно-технические и служебные помещения, очевидно, что выделенного объема недостаточно для обустройства 120 номеров высокого класса.

Обратите внимание

В верхнем сегменте рынка площадь одного номера отеля должны составлять не менее 100 кв. м на номер. То есть, для проекта гостиницы на 120 номеров высокого класса потребуется 12000 кв. м, а не восемь.

И третий недостаток плана. Наличие подземной парковки такого объема для рекреационного комплекса будет слишком дорогим удовольствием. Если предположить, что машино-места предназначены для участников конференций, то это и в этом случае это количество избыточно: как правило, участники конференций прибывают в загородные гостиницы на автобусах. Особенно это справедливо в отношении участников, нуждающихся в размещении. Для прочих посетителей и клиентов гостиничного комплекса можно было бы обустроить наземную стоянку на 100 машин максимум.

В рассмотренной выше ситуации гостиничная компонента является «якорным» элементом, ядром концепции девелопмента участка. Именно отель и его клиенты будут генерировать спрос на остальные центры прибыли — рестораны, спа…Но гостиница может иметь и вспомогательную функцию. В этом случае спрос на ее услуги «порождают» те компоненты, которые играют ведущую роль в сценарии застройки площадки. Такие проекты реализуются, как правило, на достаточно больших участках, достаточных для формирования комплексного продукта.

Пример из практики. Есть гостиница в составе комплекса с расширенной составляющей спортивно-оздоровительного плана. Площадь гостиницы — 7000 кв. м, площадь спортивной составляющей — 20000 м. кв. Весь комплекс расположен в городской черте, в парковой зоне, вблизи водоема. Расстояние от участка до аэропорта, как и от участка до центра города, примерно одинаково.

Вопрос: Как позиционировать гостиницу?

Комментарий: Исходные данные предполагают несколько решений, и какое из них оптимальное могут показать только расчеты финансовой целесообразности проекта. С одной стороны, объект находится в черте города, но не в деловой, а в рекреационной его части. Наличие в проекте спортивной составляющей, объем которой почти в три раза превосходит гостиничные площади, позволяет предположить, что именно спортивные сооружения будут основным привлекательным фактором этого участка. Гостиница же станет играть вспомогательную роль, размещая посетителей спортивного центра. Потенциальные клиенты — участники соревнований или спортсмены, проводящие сборы. Такая аудитория не нуждается в размещении по высшему разряду, предпочитая стандартный продукт среднего класса.

Однако теоретически гостиница могла бы работать в более высоком сегменте, для чего следовало бы капитализировать такие преимущества окружающей территории, как парк и водоемы, а также сделать акцент на оздоровительной, а не на спортивной компоненте. Гостиница могла бы позиционироваться в сегменте «отдых выходного дня», а в течение недели привлекать конференц-группы.

Но учитывая, что это место, очевидно, притягательно для горожан в выходные дни и особенно летом, логично было бы предположить, что в таком окружении (место массового гуляния) проект высокого класса, предназначенный для эксклюзивного клиента, приживаться будет сложно.

В целом, гостиница не играет в проекте самостоятельной роли. При предполагаемых объемах застраиваемых площадей и при их взаимном соотношении инвестор будет более озабочен коммерческим успехом спортивных сооружений, нежели гостиницы. Для того чтобы сделать коммерчески привлекательным спортивную часть проекта, необходимо будет привлекать в комплекс как можно больше потребителей, что, как уже было отмечено выше, характерно для продукта среднего класса.

Это важно

Инвестор должен иметь четкое представление о приоритетах и сочетаемости выбираемых концептуальных решений. Основная ошибка — пытаться создать мультиконцептуальный продукт, подходящий «для всех случаев жизни»: и для делового клиента, и для отдыхающих, для молодежи и для семейных пар с детьми. Эти потребительские группы имеют различные поведенческие характеристики, предъявляют различные требования к продукту, часто взаимоисключающие друг друга, что делает невозможным их сочетаемость в одном продукте.

Предложенные комментарии не более чем наброски, приобщающие новичков к основам гостиничного бизнеса. Конечно, каждый конкретный случай — уникален, почему и невозможно разработать стандартные рекомендации, безотказно работающие для всех проектов… Однако же один универсальный совет все-таки есть: тогда, когда невозможно разобраться с помощью «логики и здравого смысла», нужно обращаться к профессионалам.

ProОтель №4, октябрь 2007

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *