Инвестиции в гостеприимство

Инвестиции в гостеприимство

Эксперты утверждают, что гостиничный бизнес в России имеет перспективы роста и по мере улучшения экономической ситуации в стране темпы рынка будут только расти. Однако на пути развития стоит немало преград. Одним из серьезных вопросов является финансирование проектов гостиничных комплексов. О том, каким образом добиться максимального успеха в сфере привлечения инвестиций, рассказал Константин ПЕТРОСЯН, руководитель финансово-инвестиционного отдела компании ОАО «Ардиком» (Москва), на Втором Международном форуме «Российское гостеприимство». «В последнее время гостиничные проекты, которые априори имеют длительную окупаемость, привлекают пристальное внимание инвестиционных институтов, — сообщил Константин Петросян. — Каждый новый гостиничный проект уникален и не похож на другие. Это не серийное производство. Важнейшим критерием здесь являются потребительские предпочтения покупателей, поэтому компаниям-инициаторам необходимо решать целый комплекс задач по привлечению клиентов, а также доказать своим партнерам, что планирование их верно и проект будет успешным».

Шаг первый: финансовый анализ

Перед привлечением инвестиций в проект необходимо оценить финансовое состояние самой компании (проекта), чтобы понять, насколько эффективно предприятие и какой способ финансирования будет наиболее приемлемым. На основе качественного финансового анализа можно понять построение компании, увидеть проблемные места компании и своевременно устранить их.

«Из полученных данных можно сделать вывод о том, насколько проект интересен не только потенциальным инвесторам, но и самим собственникам. Эти документы делаются, как правило, сотрудниками компании и отражают общую финансовую картину, — пояснил К. Петросян. — Однако хотелось бы отметить, что данный подход имеет много подводных камней» и заключает в себе определенную опасность. Примерные расчеты, выполненные самими компаниями, зачастую не имеют ничего общего с реальностью после того как проект запускают. Анализ должен учитывать массу аспектов: таких как прогноз макроэкономических показателей, предполагаемый уровень инфляции, прогноз роста цен на электроэнергию и коммунальные услуги и т.

д. Для того чтобы учесть и те и другие факторы, необходимо отчетливо представлять, какова экономическая ситуация в стране и регионе, каков политический климат. При изменении каких-либо данных показатели корректируются. В итоге собственник понимает, что за собой повлекут те или иные изменения .

Шаг второй: система финансирования

Выделить одну идеальную форму финансирования невозможно: каждая имеет свои преимущества и недостатки. Выбирая из множества именно тот способ финансирования, который оптимально подойдет для данного проекта, профессиональные консультанты оценивают множество факторов, касающихся не только самого проекта, но и компании-инициатора.

К наиболее распространенным формам финансирования относятся: проектное финансирование, залоговое кредитование, ломбардные кредиты, кредиты с применением сделки репо, долевое участие в проекте и прочее.

Шаг третий: инвестиционный меморандум

Для первичного ознакомления с проектом потенциальным инвесторам, как правило, направляется инвестиционный меморандум. Это основной документ, на основании которого инвестор принимает решение о вложении денежных средств в проект. Поскольку компетенция потенциальных инвесторов различна, меморандум должен быть подробным и понятным для любого лица. Главное, что инвестор желает почерпнуть в инвестиционном меморандуме — выгодно ли ему финансировать данное предприятие, сколько средств требуется вложить и на каких условиях.

Обычно инвестиционный меморандум пишется для конкретного инвестора. Документ предназначен только для внешнего пользования, поэтому должен содержать полное описание компании, включая все направления деятельности, дочерние фирмы. Заявка на инвестирование, которую обычно направляют в кредитные организации, является вариантом инвестиционного предложения.

Подготовка меморандума начинается с бухгалтерского анализа предприятия за последние 3—5 лет. Далее оцениваются перспективы развития в случае получения кредитов, их возврат. Должны быть указаны мероприятия, которые обеспечивают взаимодействие между внешними инвесторами и владельцами и менеджерами компании. При выборе объектов для вложения средств инвесторы щепетильно относятся к вопросам полного раскрытия финансовой информации, а также производственных, юридических и других аспектов и вопросов, в том числе связанных и с охраной окружающей среды.

Шаг четвертый: разработка бизнес-плана

Бизнес-план является своего рода фундаментом и некой базой для тех выводов, которые представляются на рассмотрение потенциальному инвестору. Структура бизнес-плана гостиничного сектора может быть разнообразной, однако наиболее часто включает следующие пункты: резюме проекта, маркетинговый анализ, организационный, производственный и финансовый планы, анализ чувствительности, выводы и приложения.

«Работу над бизнес-планом ведет не один специалист, как принято считать, а целая группа совместно с инициаторами проекта, привлекая при этом различных технических специалистов и консультантов, — объяснил К. Петросян. — Из данных, которые поступают от специалистов, формируется база бизнес-плана, на основе которой финансисты строят денежные потоки и рассчитывают все необходимые показатели».

На основе выводов маркетингового анализа делается прогноз стоимости и объема предоставляемых услуг, то есть планируется выручка. Поэтому при реализации крупных проектов основной вопрос инвесторов — кто сделал маркетинг. Если в ответ звучит название известной компании, то отношение к данному проекту совершенно иное, чем если маркетинг сделан своими или силами малоизвестной компании. Однако это не означает, что выводы других аналитиков не принимаются банками, просто в этом случае они более тщательно проверяют информацию.

Анализ чувствительности — это сравнительный анализ зависимости влияния одного изменения факторов на количественное изменение одного или нескольких показателей проекта. Полученные данные показывают, какова прочность проекта, то есть что произойдет, если не будут выполнены установленные планы реализации услуг. Высокий запас прочности говорит о хороших финансовых показателях проекта и низком уровне риска, что является плюсом при принятии решения о финансировании.

Шаг пятый: привлечение заемного капитала

Необходимо выбрать наиболее приемлемые для данного проекта источники финансирования. Одним из вариантов является банковское кредитование. В зависимости от состояния компании можно организовать среднесрочные кредиты (от 3 до 5 лет), долгосрочные кредиты (от 5 до 7 лет), определить оптимальную систему финансирования с учетом комбинирования различных источников заемного и акционерного капитала.

Еще одним источником привлечения заемных средств может быть проектное и структурное финансирование. При проектном финансировании банк практически не рассматривает текущую деятельность компании, так как средства для погашения кредита будут идти из вновь создаваемого объекта. Этот вид финансирования удобен и популярен. Структурное финансирование применяется в том случае, если источником возврата выступают те средства, которые генерируются текущим бизнесом клиента, а также средства, которые генерируются в новом проекте.

Инвестиционные фонды также могут служить источником финансирования.

Шаг шестой: построение внутреннего контроля

Внутренний контроль помогает решить поставленные задачи, используя систематический и последовательный подход к оценке и повышению рисков. Основными целями данного инструмента управления являются обеспечение надежности и полноты информации, поддержание всей работы в соответствии с проводимой политикой, обеспечение сохранности активов, экономичного и эффективного использования ресурсов, достижение подразделениями организации поставленных целей и задач. При построении системы внутреннего контроля важен выбор ключевых показателей, на основе которых ведет себя контроль, и построение системы мониторинга этих показателей.

Глазами инвестора

Принимая решение о финансировании проекта, инвестор тщательно изучает данную область рынка. Информацию он может черпать из различных источников: собственных исследований и у известных профессиональных аналитиков, из бизнес-плана и общедоступной информации. Мнение инвестора о проекте условно складывается из нескольких составляющих. Во-первых, из экономико-социального показателя региона.

Причем для гостиничного сектора важен показатель туристической активности, которая выражена в объеме пассажиропотока в различных видах транспорта и статистических данных по загруженности гостиниц. Во-вторых, это состояние и показатели рынка сбыта услуг и продукции. Кроме того, внимательно изучаются основные конкуренты, учитываются среднерыночные показатели рентабельности и административные ресурсы.

«Однако независимо от совершенства бизнес-плана, тщательности и проработанности инвестиционного меморандума и количества привлеченных консультантов инвесторы будут воздерживаться от участия, если состояние дел на предприятии недостаточно устойчиво, если отсутствует прогрессивно мыслящее руководство, если качество продукции и иных услуг не выдерживает конкуренции на рынке», — заключил К. Петросян.

Пример. Анализ рынка Москвы

Москва — развитый регион, где большой туристический поток. Город обслуживают три международных аэропорта. За последние три года пассажиропоток увеличился более чем на 30%. С 2008 года стоимость проживания в столичных гостиницах в среднем возросла на 14—21%. Основной рост пришелся на отели категории четыре звезды. В настоящее время Москва занимает первое место в Европе по темпам роста цен на проживание в гостиницах, причем цены растут динамичнее, чем номерной фонд. По средней стоимости номера наша столица находится в первой тройке среди городов Европы и совсем немного уступает Лондону и Парижу.

В Москве ощущается нехватка гостиничных номеров, в особенности отелей категории три звезды. Практически все отели нового строительства позиционируются как отели бизнес-класса, а после реконструкции, как правило, отели повышают категорию до 4—5 звезд.

Согласно новой генеральной схеме размещения гостиниц до 2010 года в Москве должно появиться 353 гостиницы, что позволяет увеличить столичный гостиничный фонд на 118 тысяч мест. При этом наибольшую долю в новом предложении должны составить гостиницы среднего класса. На 2008 год прогнозы таковы: уровень доходности на номер составляет более $200, уровень загруженности гостиниц — около 68%, средняя стоимость номера — около $350.

Из всего вышесказанного инвестор сможет сделать для себя выводы о гостиничном рынке Москвы. Во-первых, сектор экономики в столице динамично развивается. Для реализации гостиничных проектов необходимы значительные объемы финансирования. Кроме того, окупаемость проектов будет длительной и займет порядка 7—10 лет. В Москве востребованы 3—4-звездные гостиницы низкого и среднего класса. В качестве источников финансирования можно использовать иностранные банки с относительно дешевыми заемными деньгами. Однако иностранные банки достаточно тщательно относятся к рискам, поэтому они не будут вкладывать деньги в проекты, где нет профессиональных участников, и не станут давать деньги тем компаниям, у которых нет опыта в реализации данных проектов. Для более мелких проектов с участием непрофессиональных игроков необходимо финансирование банка на 3—5 лет с 20—30% собственного капитала с дальнейшим рефинансированием. То есть можно взять деньги на короткий срок в российском банке, а потом под готовый объект и под существующие денежные потоки взять более длинные деньги в каком-либо европейском банке.

«Биржа» (Нижний Новгород)
23.06.2008

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *