Инструмент торга

Инструмент торга

Как интегрироваться в мировое бизнес-пространство, находить точки соприкосновения с иностранными партнерами, если ты не владеешь их языком? А для развития цивилизованного рынка недвижимости нам просто необходимо владеть принятыми на Западе стандартами измерения помещений.

Двойной стандарт

Если два человека измеряют одну и ту же комнату, они могут прийти к совершенно разным результатам. И так часто бывает на практике. Почему же так происходит, ведь единицы длины и измерительные инструменты для всех одинаковы? Все дело в стандартах измерения. Государственные органы знают только стандарты БТИ (бюро технической инвентаризации). Соответственно, при проектировании в разрешительной документации используются только они — девелоперу ведь нужно получить юридическое обоснование для своего объекта. Многие собственники, сдающие помещения, также считают площади по стандартам БТИ. Эта система по-прежнему широко используется там, где качество БЦ и ТЦ продолжает оставаться низким — в регионах или даже в столице среди объектов класса С и даже В. 

Но если девелопер построил современное офисное здание, то рано или поздно он столкнется со множеством вопросов, касающихся сдачи в аренду и организации эксплуатации. Во-первых, сотрудники въезжающих компаний пользуются не только комнатами, где располагаются их рабочие места, но и коридорами, лифтами, санузлами, вестибюлем и т.д. Получается, что вроде бы за общие зоны они должны платить. Но за какие из них и сколько? И как быть с многочисленными техническими помещениями, которые тоже нужно эксплуатировать, то есть тратить средства? Кроме того, современные здания часто имеют сложную архитектурную конфигурацию, в результате чего некоторые пространства остаются неиспользуемыми. Причислять ли их к арендуемой площади? Очевидно, что требуются определенные коэффициенты или формулы, унифицирующие расчеты. И действительно, брокеры начали использовать коридорные и прочие коэффициенты.

Однако вскоре оказалось, что ничего изобретать не нужно и единые стандарты измерений помещений существуют! Называются они стандарты ВОМА (Building Owners and Managers Association). В последние годы, набравшись опыта у западных коллег, российские брокеры понемногу стали брать их на вооружение. Сегодня в Москве и других развитых городах высококлассные помещения рассчитываются именно таким образом.

Кому выгодно?

Стандарты ВОМА чрезвычайно выгодны для собственника.

Во-первых, позволяют «на законных основаниях», то есть со ссылкой на действующие международные стандарты, требовать от арендаторов оплаты всех используемых ими площадей, начиная от конференц-зала и кончая подсобками. Во-вторых, точный подсчет помогает определить, сколько средств «соберут» различные общие зоны, а значит, и понять, как организовать их эксплуатацию. В-третьих, можно справедливо распределить оплату общих зон, или фактора нагрузки, между арендаторами и тем самым исключить конфликты. В-четвертых, становится понятен объем пространств, которые нельзя использовать и которые относятся к так называемому коэффициенту потерь собственника. В-пятых, понять, насколько получившиеся в результате подсчетов реальные ставки на аренду помещений в данном бизнес- или торговом центре соответствуют рыночному уровню.

Ну и, наконец, результаты измерений по стандартам ВОМА в целом оказываются более выгодны собственнику здания, чем измерения по БТИ. Как отмечают специалисты Jones Lang LaSalle, арендуемая площадь здания, если ее вычислять по нормам ВОМА, как правило, получается больше, а здание, соответственно, доходнее. Впрочем, одни параметры играют на руку арендодателю, другие — арендатору. Например, первым выгодно следующее:

  • в отличие от методов БТИ, стандартами ВОМА учитывается толщина стен из рабочей комнаты в коридор и половина толщины стен, разделяющих разных арендаторов
  • с арендаторов взимается плата за элементы, не входящие в общую площадь здания, т. е. за находящиеся вне стен — автостоянку, балконы, погрузочные площади
  • оплачиваются и «съедающие» площадь колонны, короба для проводки, водопроводные трубы, если те размещаются в рабочих помещениях.

Арендатор, в свою очередь, может сэкономить на том, что:

  • толщина гипсокартона, которым обшиты стены, при промерах не учитывается, то есть арендуемая площадь получается меньше, чем по оценке БТИ
  • за площадь, образуемую скосом стен из-за архитектурных особенностей здания, арендатор не платит
  • сквозные вертикальные проемы здания, как то: вентиляционная шахта, лифты, воздухопроводы и трубопроводы, относятся к фактору потерь и не оплачиваются.

И так далее.

Две большие разницы

Стандарты ВОМА — это методика, зафиксированная в толстом талмуде, который брокеры используют в своей повседневной работе. Однако при этом абсолютная точность измерений невозможна и здесь. Тому есть несколько причин.

1. Официально принятая погрешность при измерениях составляет 2%. Но на практике она может быть и больше. «Если арендуются большие площади и погрешность составляет 3%, то это уже выливается в немалые суммы, тем более что от площади зависит не только арендная плата, но и операционные платежи, — говорит Руслан Канов, технический директор Office Solutions из Киева. — Арендатору в этом случае целесообразно оплатить услуги оценщика и посредника в переговорах, затраты на них окупятся за полгода». Брокеры компании Praedium подтвердили, что арендаторы иногда заказывают независимую оценку. Елена Денисова, заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle, заявила, что их клиенты-арендаторы не оспаривают сделанных брокером замеров.

Существует и множество спорных моментов, по которым обычно приходят к консенсусу при переговорах. Например, если:

  • помещение, относящееся к фактору нагрузки, находится на этаже арендатора, но им принципиально не используется
  • помещение имеет технические фальшполы. Как правило, если они нужны арендатору, чтобы скрыть проводку, и выполняются им, то они учитываются при измерении высоты помещения. Если же они предусмотрены архитектурным проектом и арендатор обязан установить их, то могут не учитываться
  • специальные помещения для аппаратуры. Тот же принцип: если в них хранится аппаратура арендатора, то помещения включаются в арендуемую площадь.

2. Площадь существующего только в проекте здания можно знать лишь приблизительно. Однако ко времени сдачи в эксплуатацию договора па аренду уже заключены. Как же быть? Одни брокеры рассказали, что построенное здание измеряют заново и договор корректируют. Другие утверждают, что их клиенты не требуют пересмотра договора, если здание их устраивает. И это неудивительно: сегодня при дефиците офисных площадей рынок принадлежит арендодателю. «Если разночтения не достигают 10%, договор не пересматривают. Все решается путем переговоров», — заявил Альберт Козловский, ведущий финансовый аналитик «Московского бизнес-инкубатора».

3. Сами стандарты местами сформулированы так, что их можно толковать по-разному. Кроме того, многие нюансы привязаны к реалиям западного рынка и на нашу действительность проецируются с трудом Например, на Западе не знают, что такое shell&core, там все помещения сдаются с отделкой. Потому даже специалисты не в силах дать российским брокерам толковую консультацию. Вот и вынуждены они вычитать из размера толщину гипсокартона (а это 6- 7 см!), которого в действительности при сдаче в аренду не существует. Сталкиваются брокеры и с другими препятствиями. «Наибольшую трудность представляют, как ни странно, не здания неправильной формы, а объекты, сложные в плане инженерии — атриумы, например, — делится Дмитрий Киритопуло из отдела офисной недвижимости Jones Lang LaSalle. — Трудно, если здание имеет многочисленные технические помещения и объемы: нужно разобраться по каждому из них, приписывать ли его ко всему зданию или к отдельному этажу. От этого зависит арендная плата».

4. Ну и, наконец, стандарты — стандартами, а «оценки помещений, сделанные по ВОМА, тоже расходятся между собой — в зависимости от того, кто заказывает оценку», — замечает Альберт Козловский. Все участники рынка признают, что спорные моменты решаются путем переговоров и что главное в этом бизнесе — умение убеждать собеседника.

Дело времени

Российский рынок привыкает к новым стандартам, но понемногу. Многие собственники, девелоперы, самостоятельно сдающие свои площади, все еще считают по нормам БТИ. «Не существует сегодня единой системы расчета помещений, — констатирует Михаил Солоницын, заместитель коммерческого директора инвестиционной компании „Большой город“. — В основном принципы ВОМА используются на уровне здравого смысла». Читай: там, где это выгодно собственнику, он ссылается на международные стандарты. Михаил Солоницын, специально для изучения стандартов ВОМА записавшийся на семинар Центра образовательных технологий рынка недвижимости (ЦОРТН), признался, что использует их в основном как инструмент на переговорах со своими клиентами.

Специалисты офисного брокериджа компаний Praedium и Jones Lang LaSalle сказали, что им приходится убеждать арендаторов принять расчеты, сделанные по международным стандартам, разъяснять, за что они платят. «Но они видят, что другие помещения класса А на рынке сдаются по этим же принципам, и в конце концов принимают условия арендодателя», — говорит Елена Денисова

Теперь арендатору нужно понимать, что заявленная в рекламе площадь помещения в БЦ класса А — это площадь, полученная методами расчетов ВОМА, то есть, помимо непосредственно офиса, включающая долю общих помещений здания. Понять, сколько из этой площади придется на полезную, нельзя, не посмотрев поэтажного плана. Только на нем можно произвести расстановку рабочих мест.

Таким образом, в чем-то новые правила усложняют жизнь участникам рынка, но рано или поздно международные стандарты станут и нашими тоже. И тогда они действительно станут единым языком общения между собственником здания, брокером и арендатором, а не только инструментом торга.

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *