Юридическое сопровождение сделок купли-продажи коммерческой недвижимости

Юридическое сопровождение сделок купли-продажи коммерческой недвижимости

Проверке подлежат все имеющиеся документы, определяются условия предварительных договоренностей между сторонами, которые могут быть письменными — в виде протокола о намерении, соглашения о задатке, предварительного договора либо устными — в виде переговоров о цене, порядке расчетов, сроков. Представляется, что факт наличия преддоговорной стадии процесса приобретения объекта недвижимости (помещения либо здания) все же лучше зафиксировать в письменной форме, поскольку именно на этом этапе происходят действия, предшествующие продаже объекта, которые включают в себя обязательства сторон по подготовке к заключению основного договора. Довольно часто стороны подписывают предварительный договор. Его суть состоит в том, что он служит своеобразным гарантом для контрагентов на тот случай, если другая сторона по каким-либо причинам передумает участвовать в сделке. Согласно статье 429 Гражданского кодекса в случае уклонения стороны, заключившей предварительный договор от подписания основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в соответствии с оговоренными ранее требованиями.

На этой стадии также проверяются полномочия продавца: на основании каких документов он владеет, пользуется и распоряжается продаваемым объектом, то есть происходит ознакомление со свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

На каких моментах стоит заострить внимание? Необходимо выяснить, как возникло первичное право собственности на объект недвижимости — проверить порядок и законность приватизации, а также просчитать вероятность и последствия признания первичной сделки недействительной. Получить достаточно полную картину о правах продавца на имущество позволяет проведение экспертизы его правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на продаваемое недвижимое имущество (договора, свидетельства о праве собственности на объект, документов БТИ, технического паспорта). Изучение данных документов позволит сделать вывод о правомочности приобретения недвижимости и ее истории, поскольку именно в данных документах содержатся сведения об имеющихся обременениях (о действующих договорах аренды, субаренды, самовольных постройках, незарегистрированных перепланировках), сведения о правах и обязанностях предыдущего собственника здания (помещения).

В случае, когда продавец проводит сделку по продаже коммерческой недвижимости с помощью представителя, необходимо удостовериться в том, что полномочия последнего оформлены должным образом, тщательно изучить доверенность, на основании которой он действует — в тексте документа должен быть четко прописан его круг полномочий, паспортные данные, прописка.

Если сделку проводит агентство по доверенности — договор купли-продажи должен быть подписан не агентом, а руководителем агентства, либо агентом по передоверию агентства, но здесь нужно учитывать, что доверенность, выданная продавцом агентству, должна быть с правом передоверия.

Ознакомление и анализ учредительных документов продавца (юридического лица) позволит установить круг полномочий государственных органов управления по вопросам принятия решений о проведении операций с недвижимостью данного юридического лица.

Как правило, продажа (отчуждение) любого объекта недвижимости относится к крупным сделкам компании, которые в соответствии с действующим законодательством требуют одобрения со стороны органов управления юридического лица. К примеру, в случае если объект недвижимости (стоимость которого более 25 процентов стоимости имущества компании) отчуждает общество с ограниченной ответственностью, то требуется одобрение со стороны общего собрания участника общества, а при наличии совета директоров (наблюдательного совета) — его одобрение. Для продавцов — акционерных обществ также установлены свои правила. В случае когда стоимость реализуемого имущества составляет 25—50 процентов балансовой стоимости активов организации, решение об одобрении сделки принимает совет директоров (наблюдательный совет). Если же стоимость активов превышает 50 процентов балансовой стоимости активов акционерного общества, то решение об одобрении сделки принимает общее собрание акционеров. Одобрить сделку или же отказать в ней должны не менее 75 процентов владельцев голосующих акций общества, которые принимали участие в заседании. В случае несоблюдения вышеназванного порядка заключенные сделки в дальнейшем могут быть признаны недействительными. Именно поэтому еще на начальной стадии купли-продажи недвижимого имущества необходимо произвести тщательную проверку документов, подтверждающих наличие одобрения со стороны компетентных органов управления компаний. Подобного рода процедуры напрямую касаются и покупателя, в случае, если им является акционерное либо общество с ограниченной ответственностью.

В случае, если продавцом недвижимости выступает физическое лицо, необходимо учитывать, что в соответствии с положениями статьи 35 Семейного кодекса «владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки». Своевременная проверка данных обстоятельств поможет избежать в будущем целого ряда проблем.

В ходе подготовки к будущей сделке купли-продажи коммерческой недвижимости особое внимание следует уделить также изучению и анализу правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором располагается здание, подлежащее продаже. В случае если земельный участок находится у продавца здания на праве аренды, то требуется изучение договора аренды, его условий, сроков аренды, условий пролонгации, целевого назначения участка и т. д. Также не будет лишним проверить состояние платежей по аренде, акт сверки расчетов.

Важной составляющей подготовки к проведению сделки купли-продажи коммерческой недвижимости является установление наличия обременении в пользовании или распоряжении объектом недвижимости или землей под ним. Следующим этапом является непосредственное заключение договора, которому предшествует подготовка и сбор всей необходимой документации — договоры отчуждения имущества, передаточные акты, документы из БТИ, кадастровые планы на земельные участки и т. д. Как только все эти документы будут согласованы и подписаны, они подаются в регистрирующий орган, и только после того, как процедура регистрации будет завершена, сделка считается заключенной и законченной.

На стадии подготовки объекта недвижимости к сделке продавцу необходимо предпринять действия, которые бы сделали здание (помещение) наиболее привлекательным в глазах потенциальных покупателей. Также требуется предпринять все возможное для обеспечения «юридической чистоты» здания (помещения, строения) и земельного участка. Ведь потенциальный покупатель задумывается об уровне рисков и старается свести их к минимуму. Практика показывает, что чаще всего покупателей интересуют следующие моменты: наличие перепланировок, которые не были согласованы должным образом, правильное оформление земельных правоотношений, наличие обременений (аренды, залог, сервитуты и т. д.), наличие судебных споров и притязаний на имущество со стороны третьих лиц и т. д. В общем, все те моменты, которые ужу были освещены ранее в данной статье.

Ольга Коновалова, юрисконсульт компании Tenzor Consulting Group

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *