Как оценить доходность гостиницы?

Как оценить доходность гостиницы?

Любой отель представляет собой некую систему или совокупность связанных между собой элементов, действующих как единое целое при решении задач и достижении поставленной цели. Поставленной же целью у инвесторов и девелоперов может быть только одна — возвращение инвестиций и получение прибыли от отеля. Для того чтобы не разочароваться в своих вложениях, на первоначальном этапе необходимо грамотно провести оценку доходности гостиницы.

Оценка доходности отеля включает в себя ряд мероприятий:

  • проведение анализа состояния рынка, конкуренции и своей позиции на рынке
  • определение основных целей на рассматриваемый период (рост загрузки, повышение рентабельности, проведение реконструкции и т. д.)
  • разработка стратегии по достижению этих целей
  • разработка контрольных показателей эффективности работы как отеля в целом, так и его подразделений
  • подготовка прогнозного бюджета доходов и расходов.

Прогнозный бюджет доходов и расходов есть результат выполнения всех перечисленных мероприятий. Это документ, который содержит плановые показатели деятельности, скоординированные по всем структурным подразделениям.

Показатели, характеризующие отель. Классификация отелей. Событийный календарь

При проведении экспресс-оценки доходности первое, что нужно учесть, это тип отеля в разрезе различных подходов к классификации отелей. Отели различаются:

  • по типологии (отель, мотель, апарт-отель, отель-гарни, отель-пансион, отель-СПА, гостиный двор, ротель, флотель, флайтель, туристическая деревня, туристический лагерь)
  • по специализации (бизнес-отель, туристический отель, конгресс-отель, транзитный отель, спортивный отель, клубный отель)
  • по классности (система «звезд», по ВТА, система корон и т. д.)
  • по вместимости, номерному фонду (малые — до 50 номеров; средние — от 50 до 200 мест; крупные — свыше 200 мест)
  • по месту расположения (городской, загородный, курортный отель)
  • по среднему времени пребывания гостя в отеле (резидентские, семейные, для приезжающих).

Далее нужно оценить зоны доходности отеля и изучить событийный календарь местности. Событийный календарь местности составляется на год с учетом событий, происходящих в месте расположения отеля (проведение выставок, ежегодных конференций, праздников и т. п.), и влияет на его загрузку. Именно в календаре отражается высокая и низкая сезонность для данного отеля. Проведя анализ событийного календаря и оценив динамику изменения загрузки отеля в прошлом, можно продумать необходимые мероприятия по увеличению загрузки.

На основе событийного календаря создается календарь ежедневной загрузки номерного фонда, в котором учитываются различия в загрузке отдельных категорий номеров гостиницы. И уже на его основе вычисляется среднемесячный (годовой) процент загрузки номерного фонда и плановый средний тариф.

Выделение зон доходности (т.е. основных источников доходов отеля) позволяет оценить структуру доходов отеля в целом и величину доходов от дополнительных услуг. Остановимся на этом этапе экспресс-оценке подробнее.

Зоны доходности и их характеристика

Отельный бизнес характеризуется высокой степенью разделения центров доходов и затрат. Поэтому оценка доходов и расходов ведется в разрезе центров финансовой ответственности. Все службы отеля можно отнести либо к центрам доходов, либо к центрам затрат. Так, к центрам доходов (или зонам доходности, которые формируют доход отеля) относятся:

  • номерной фонд
  • рестораны, бары, кафе (F&B)
  • оздоровительные центры (SPA/ салон красоты/ парикмахерская/ бани, сауны/ бассейн)
  • торговые помещения, конференц-залы, переговорные — сдаваемые в аренду
  • бизнес-услуги (услуги переводчика, ксерокс, факс и т. п.)
  • телекоммуникационные услуги (телефон, Интернет, платное ТВ)
  • химчистка/прачечная
  • прокат
  • прочие

Центры затрат отеля непосредственно не участвуют в обслуживании клиентов гостиницы, а осуществляют поддержку производственных департаментов. К центрам затрат относятся:

  • администрация отеля
  • департамент продаж и маркетинга
  • технический департамент
  • отдел кадров
  • финансовый отдел
  • служба безопасности

Рассмотрим подробнее параметры, характеризующие зоны доходности, так как они используются для оценки дохода той или иной службы.

Зона доходности «Номерной фонд»

Доходы номерного фонда включают доходы, получаемые в результате сдачи номеров отеля всех категорий в наем на определенный период времени. Эта зона доходности характеризуется следующими параметрами:

  • размер номерного фонда (количество номеров)
  • процент загрузки отеля
  • количество дней работы отеля в периоде (это важно, если свою деятельность отель начинает не с начала календарного года/месяца)
  • среднее количество проживающих в номере
  • прайс-лист на проживание (в разбивке по категориям номерного фонда)
  • площадь номерного фонда.

При расчете дохода от проживания используется прайс-лист для различных категорий номеров с учетом сезонности. В зависимости от типа и модели гостиницы в стоимость проживания могут быть включены так называемые «пакетные услуги»: завтрак, полупансион, пансион, медицинский пакет, спорт-пакет, посещение бассейна и фитнеса. Значения различных показателей, характеризующих отели, в зависимости от места расположения представлены в таблице.

Значения показателей отеля в зависимости от места его расположения

Показатель Городской Загородный Курортный
Период высокого/среднего сезона будни, выставочные выходные, праздничные, каникулярные май-сентябрь
Период низкого сезона выходные, праздничные   январь-апрель, октябрь-декабрь
Рост цен на проживание по отношению к минимальным ценам, % 15—30 30—35 35—100
Среднее количество проживающих в номере 1,2—1,4 1,8—2,4 1,4—1,8 (низкий сезон), 1,8—2,4 (высокий сезон)
Пакеты, включенные в проживание Завтрак Полупансион (завтрак, обед) В зависимости от сезона: завтрак, полупансион, пансион, медпакет
Ограничение на длительность проживания нет нет в сезон -кратность неделе
Гости отеля, посещающие рестораны, бары отеля, % 30—40 95 в зависимости от расположения отеля от 30 до 70
Гости отеля, посещающие оздоровительный центр, % 20 25—30 25—30
Типичная среднегодовая загрузка 65% 85% 40—55%
Среднегодовая рентабельность 42% 35% до 30%

Кроме того, нужно учитывать особенности изменения тарифов по дням недели в зависимости от места расположения отеля. Так, например, в городских отелях более высокие цены устанавливаются в будни и период выставок. Если цену выходного дня принять за базовую, то цена в будние дни будет выше на 15%, а в выставочные — на 30%.

В прайс-листе загородного отеля будут цены с точностью «до наоборот»: низкие цены буднего дня и более высокие в выходные, праздничные и каникулярные дни. Цена в выходные дни составит около 130% от цены буднего дня, а в праздничные и каникулярные возрастет до 135%.

Другую волну имеют курортные отели. Для них выделяют низкий, средний и высокий сезоны. Рост цены в средний сезон по сравнению с низким составляет +35%, а в высокий +100%.

Различно и среднее количество проживающих в номере для отелей разных типов. В городских отелях это 1,2—1,4 человека на номер, в загородных — 1,8—2,4. Для курортных эта величина изменяется в зависимости от сезона: в низкий сезон она составляет 1,4—1,8 человека на номер, в средний и высокий сезон — 1,8 — 2,4.

Таким образом, общий доход номерного фонда (Rev(N)) может быть рассчитан по формуле:

Rev(N) = Rev(N)1 + Rev(N)2 +… + Rev(N)n ,

где Rev(N) n — доход за проживание n-ой категории номеров, который рассчитывается по формуле:

Rev(N) n = количество дней * Nn * Q% * ADR,

где Nn — количество номеров n-ой категории;

Q % — загрузка номеров n-ой категории

ADR (Average daily room rate) — средняя цена (тариф) проданного номера.

Для расчета среднего тарифа n-ой категории номеров (ADRn) выведена следующая зависимость:

ADRn = (2 — q)*Цена n-ой категории на одноместное проживание + (q — 1)* Цена n-ой категории на двухместное проживание,

где q — среднее количество проживающих в номере.

Такая зависимость позволяет учесть соотношение продажи номеров с одноместным и двухместным проживанием в номерном фонде n-ой категории.

Зона доходности «Рестораны, кафе, бары (F&B)»

Доходы службы ресторанов и баров классифицируются по пунктам реализации — лобби-бар, ресторан для завтраков, вечерний ресторан, обслуживание в номерах, мини-бары и т. д. Сюда же относятся доходы от организации банкетов, торжеств и других аналогичных мероприятий. Таким образом, общий доход службы питания отеля состоит из трех частей:

  • доход от реализации питания, включенного в стоимость проживания («пакетное питание»)
  • доход по меню a la carte
  • доход от проведения банкетов.

Эта зона доходности характеризуется:

  • количеством ресторанов, кафе, баров
  • количеством посадочных мест
  • средним чеком по каждой точке продаж (средняя стоимость заказа, который обычно делает один человек)
  • посещаемостью точек продаж (человек в день):
    o посещаемостью ресторанов, баров, кафе гостями отеля (in side)
    o посещаемостью ресторанов, баров, кафе сторонними посетителями (out side)
  • количеством проживающих в отеле
  • ценой пакетного питания, включенного в стоимость проживания.

Кроме того, доход от F&B можно разделить на два потока: доход от проживающих в отеле (in side) и доход от сторонних посетителей (out side). Формирование дохода двух этих потоков имеет специфику, особенно ярко проявляющуюся при сравнении городских и загородных отелей.

Как правило, в стоимость проживания в городском отеле включен только завтрак, а в загородных отелях — полупансион (завтрак, обед). В обоих случаях эта составляющая дохода службы F&B стабильна и рассчитывается по формуле:

Rev(F&B)пакет = Количество гостей, проживающих в отеле за период x Цена пакета питания, включенного в проживание.

Расчет дохода точек F&B от меню a la carte базируется на оценке посещаемости ресторанов и сумме среднего чека. При этом посещаемость ресторана или бара связана с местом расположения отеля. Для загородных отелей гарантировано посещение ресторана в вечернее время 95% гостей отеля. Поток сторонних посетителей столь незначителен, что при проведении экспресс-оценки его можно не учитывать. Другая ситуация по городским отелям: согласно статистике 30—40% проживающих в городском отеле пользуются услугами ресторанов, баров отеля. В то время как доход от сторонних посетителей может составлять до 70% дохода ресторана и зависит от популярности данного места в городе. Кроме того, в городских отелях, как правило, хорошо развита банкетная служба, и доход от нее значительный.

Доход точек F&B от меню a la carte рассчитывается следующим образом:

Rev(F&B) a la carte = Количество гостей проживающих в отеле за период x % Посещаемости гостями отеля точек F&B (in side) x Средний чек + Количество сторонних посетителей (out side) x Средний чек

Зная количество ресторанов, кафе и баров в отеле и рассчитав доход каждого из них, получим общий доход службы F&B отеля.

Зона доходности «Оздоровительный центр»

Доходы оздоровительного центра включают в себя доход, полученный от продажи клубного членства и платы за разовые посещения, а также от реализации сопутствующих товаров (косметики, одежды для ухода, спортивного инвентаря и т.п.). В отелях, располагающих СПА-центрами и предоставляющих расширенный спектр услуг и оздоровительных процедур, доля доходов оздоровительного центра занимает вторую или третью позицию после доходов номерного фонда и службы питания.

Для расчета дохода оздоровительного центра используются следующие показатели:

  • часы работы центра
  • количество кабинетов и рабочих мест в них
  • перечень процедур, оказываемых в кабинете
  • прайс-лист на услуги с указанием продолжительности процедур
  • средняя стоимость процедур, оказываемых в кабинете
  • средняя длительность процедур, оказываемых в кабинете
  • загрузка кабинета (процент фактически оказанных процедур от максимально возможного количества).

Доход данного направления определяется в большей степени не загрузкой самого отеля, а скорее уровнем дохода гостей и уровнем предлагаемых услуг.

Максимальный доход оздоровительного центра ограничен временем работы, количеством рабочих мест и длительностью оказываемых услуг. Например, если средняя длительность процедуры, оказываемой в кабинете, составляет 30 минут, а кабинет работает 10 часов в день, то максимальное количество процедур, которое может оказать специалист составит 20 (10 часов / 0,5 часа). Рассчитав по прайс-листу среднюю стоимость процедуры и умножив ее на количество процедур, получим максимально возможный доход кабинета при его 100% загрузке:

Rev (ОздЦентра) = Количество дней в периоде x Количество рабочих мест x Максимальное количество процедур, которое может быть оказано одним специалистом x % загрузки кабинета Средняя стоимость процедур, оказываемых в кабинете

где Максимальное количество процедур = Количество рабочих часов в день/ Средняя длительность процедуры кабинета

Для городского отеля данное направление, так же как и F&B, должно рассматриваться как отдельный вид бизнеса. Услугами оздоровительного центра в городском отеле пользуются не более 20—30% гостей. При планировании данного направления в городском отеле необходимо проводить маркетинговые исследования в части востребованности городом данного вида услуг, поскольку именно горожане составляют основной поток посетителей.

В загородных отелях, где посетителями являются практически только гости отеля, наличие такого направления разумно только при определенном размере номерного фонда. Например, для СПА-центра с десятью кабинетами (по одному рабочему месту), минимальный размер номерного фонда можно рассчитать следующим образом:

1) определим количество гостей, которое обеспечит загрузку оздоровительного центра в 40%:

Искомое количество гостей = 10 кабинетов × 9 процедур × 40% / 25% = 144,

где 9 процедур — максимальное количество процедур в кабинете,

25% — процент посещаемости СПА- центра гостями отеля

То есть, 144 гостя должны ежедневно присутствовать в отеле.

2) определим номерной фонд, при котором в отеле ежедневно будет присутствовать необходимое число гостей.

При двухместном размещении и загрузке отеля 65% номерной фонд должен составлять не менее 144 / 2 / 65% = 111 номеров.

У курортных отелей возникает дополнительный нюанс, связанный с большой разницей в цене услуг в высокий и низкий сезоны.

Доход сауны и бани рассчитывается как процент от максимально возможного дохода. Максимальный доход рассчитывается исходя из стоимости одного часа использования бани/сауны и количества рабочих часов.

Стоимость услуг фитнеса и бассейна для загородных и курортных отелей разумно включать в стоимость проживания путем ее увеличения. Так как при оплате разового посещения (даже по более высокой цене) доход будет ниже, поскольку только 20% гостей пользуются данным видом услуг.

Доходы от прочих услуг

Многие отели стремятся диверсифицировать спектр предоставляемых услуг. Для этого гостиница может сдавать помещения в аренду, предоставлять за отдельную плату услуги связи, Интернет, оборудование для проведения конференций и деловых встреч. Сюда же относятся доходы, получаемые отелем от продажи экскурсионных программ, различных билетов, от предоставления транспорта клиентам, услуг прачечной/химчистки, ремонта одежды и т. п.

При планировании доходов от прочих услуг нужно учитывать особенности предоставления каждой из них.

Планирование доходов от торговли напрямую связано с тем, сдает ли отель торговые площади в аренду, либо продает товары через собственные службы (товары первой необходимости — на ресепшн, косметические средства — в салоне красоты, сувениры — в минимагазине и т.д.) В первом случае доход планируется по статье «Аренда», а во втором — доход от продажи столь незначителен, что целесообразнее не выделять его отдельно, а учитывать в составе «Прочих услуг».

Для всех типов отелей следует обратить внимание на наличие оснащенных конференц-залов, переговорных и бизнес-центров. Наличие сопоставимых размеров номерного фонда, ресторанов и конференц-залов позволит отелю принимать корпоративные группы. Хорошо развитое корпоративное направление позволит поддержать загрузку номерного фонда на максимально возможном уровне. Это также определяет величину доходов от бизнес-услуг и аренды. Для целей планирования следует рассчитать среднее количество дней конференций в каждом месяце и его стоимость, которая включает:

  • аренду помещения
  • прокат оборудования
  • прочие услуги (ксерокопирование, ламинирование, брошюровка и т.п.)

На долю таких услуг, как прокат, телекоммуникационные услуги (телефон, интернет, платное ТВ), прачечная/химчистка и т. п. приходится не более 5% от общей величины получаемого дохода, поэтому их детальное планирование нецелесообразно и может быть спрогнозировано общей суммой.

ProОтель №6, рождество 2007-2008 г.

Комментариев еще нет

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите несложную задачку *